Рынок земли в Украине: пора ли вкладывать деньги в данный бизнес

Председатель Государственной службы Украины по вопросам геодезии, картографии и кадастра Роман Лещенко предполагает, что стоимость земли после открытия рынка будет составлять не менее  $1-2 тыс./га. И цена будет расти ежегодно. По его словам, земля фактически будет лучше всякого депозита. "Комментарии" узнали у экспертов, так ли это и какие существуют риски вложения в землю.

"Чтобы правильно оценить стоимость земли, нужно понимать ее качество" 

Заместитель председателя Всеукраинской Аграрной Рады (ВАР) Михаил Соколов отмечает: "Наши оценки того, сколько будет стоить с/х земля, совпадают с озвученными Романом Лещенко. В общем, это своего рода консенсусный прогноз относительно ожидаемых цен всего рынка. Также нельзя не согласиться с тем, что после открытия рынка земли в долгосрочной перспективе будет наблюдаться постепенный рост ее стоимости".

Однако, подчеркивает Михаил Соколов, он бы не сравнивал это с банковским депозитом. Ведь банковский депозит гарантированно сохраняет вложения средств и дает обусловленный договором вклада процентный доход. Инвестиции же в землю гарантированного сохранения средств и дохода дать не могут.

"Во-первых, чтобы правильно оценить реальную стоимость с/х земли, нужно понимать, каково ее качество, есть ли доступ к логистике (сможет ли землепользователь без лишних затрат вывозить свою продукцию), и главное — как на ее урожайность в долгосрочной перспективе будет влиять изменение климата, – поясняет эксперт. – Ошибки в соответствующих оценках могут стоить очень дорого".

Михаил Соколов приводит христоматийний пример. Нынешняя нормативная денежная оценка стоимости земли основывается на данных об урожайности времен СССР.  В результате, например, в Одесской области она достаточно высока, потому что раньше здесь получали высокие урожаи. Соответственно, и земля должна была бы стоить относительно дорого.  Но теперь этот регион постоянно страдает от недостатка влаги и даже засух, урожайность низкая. А в этом году урожай вообще погиб. Соответственно, рыночная цена земли здесь будет одной из самых низких в стране. Всё кардинально изменилось за 30 лет, а инвестиции в землю — это долгосрочные инвестиции.

"Во-вторых, – продолжает замглавы ВАР, – мы можем говорить лишь о том, что цена с/х земли с высокой вероятностью будет расти в долгосрочном периоде. Но вот в краткосрочной — она может падать. И такое уже было в ряде стран, которые вводили рынок земли. Сначала стоимость поднималась, а потом падала ниже стартового уровня и только потом играла в цене".

По мнению Михаила Соколова, это та причина, по которой банки опасаются кредитовать под покупку земли прямо на старте реформы. Ведь они также знают, что в начале возможные колебания. В результате реальная стоимость залога в какой-то момент может оказаться ниже, чем сумма задолженности по ипотеке, что приводит к дефолтам.

"Предложение будет избыточным"

Эксперт Украинской фабрики мысли Юрий Гаврилечко считает, что после "открытия рынка земли" стоимость 1 га не превысит 200-300 долларов США.

"Предложение будет избыточным из-за желания владельцев паев хоть что-то получить — и встречного желания потенциальных покупателей — ничего не платить, – поясняет эксперт. – С учетом того, что основным игроком на этом рынке станет государство, вторичным — муниципалитеты и только потом граждане, именно такими цены и будут, пока более 10 млн га не перейдут в частные руки".

Затем, отмечает Юрий Гаврилечко, цена может немного возрасти. Но очень дифференцировано, в зависимости от региона и расположения по отношению к инфраструктурным объектам.

"Влиять на цену будут риски, что ее могут отобрать у новых собственников"

Вице-президент Всемирного юридического альянса, старший партнер в Адвокатской компании "Кравец и Партнеры" Ростислав Кравец предполагает, что цена на землю будет ниже прогнозируемой. По его мнению, к отметке в тысячу долларов за га она подберется лет через 5-6 после открытия рынка. А сначала землю будут скупать за бесценок.

"Влиять на цену будут риски, что ее могут отобрать у новых собственников, – поясняет юридический эксперт. – Даже сейчас, при теневом рынке земли, много споров касательно права собственности на нее. А всё потому, что изначально земля практически в 50% случаев выделялась лицам неправильно. Так, по решению Большой палаты Верховного Суда, земельные участки, распаеванные колхозом еще в 1998 году, в 2015-м отобрали у фермерского хозяйства. Причем на подобные споры не распространяется исковая данность".

Вторым риском Ростислав Кравец считает наложение (задвоение) земельных участков. Сегодня существует много подобных споров. Суть в том, что порой десятки га земельных одного участка на стыке районов числятся под разными кадастровыми номерами.

"Также, исходя из изначально низкой стоимости земли с прогнозируемыми последующим ростом, договора о купле-продаже могут быть через какое-то время оспорены. Заявители будут утверждать, что заключали договора под воздействием тяжелых обстоятельств. К примеру, нужны были деньги на лечение, продали землю за бесценок, а через пару лет ее стоимость выросла в 3-4 раза. И бывшие собственники захотят получить доплату".

Эксперт уверен – пока не будут урегулированы эти вопросы, а также многочисленные пробелы в земельном законодательстве, говорить о нормальном функционировании рынка земли, равно как о стабильных-прозрачных ценах на нее не приходится.