Ринок землі в Україні: чи пора вкладати гроші в цей бізнес

Голова Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру Роман Лещенко передбачає, що вартість землі після відкриття ринку буде становити не менше $ 1-2 тис. / Га. І ціна буде рости щорічно. За його словами, земля фактично буде краще всякого депозиту. "Коментарі" дізналися в експертів, чи це так,  і які існують ризики вкладення в землю.

"Щоб правильно оцінити вартість землі, потрібно розуміти її якість"

Заступник голови Всеукраїнської Аграрної Ради (ВАР) Михайло Соколов відзначає: "Наші оцінки того, скільки буде коштувати с/г земля, збігаються з озвученими Романом Лещенком. Загалом, це свого роду консенсусний прогноз щодо очікуваних цін всього ринку. Також не можна не погодитися з тим, що після відкриття ринку землі в довгостроковій перспективі буде спостерігатися поступове зростання її вартості ".

Однак, підкреслює Михайло Соколов, він би не порівнював це з банківським депозитом. Адже банківський депозит гарантовано зберігає вкладення коштів і дає обумовлений договором вкладу процентний дохід. Інвестиції ж в землю гарантованого збереження коштів і доходу дати не можуть.

"По-перше, щоб правильно оцінити реальну вартість с / г землі, потрібно розуміти, яке її якість, чи є доступ до логістики (чи зможе землекористувач без зайвих витрат вивозити свою продукцію), і головне — як на її врожайність в довгостроковій перспективі буде впливати зміна клімату, — пояснює експерт. — Помилки в відповідних оцінках можуть коштувати дуже дорого ".

Михайло Соколов призводить хрестоматійній приклад. Нинішня нормативна грошова оцінка вартості землі ґрунтується на даних про врожайність часів СРСР. В результаті, наприклад, в Одеській області вона досить висока, тому що раніше тут отримували високі врожаї. Відповідно, і земля мала б коштувати відносно дорого. Але тепер цей регіон постійно страждає від нестачі вологи і навіть посух, врожайність низька. А в цьому році урожай взагалі загинув. Відповідно, ринкова ціна землі тут буде однією з найнижчих в країні. Все кардинально змінилося за 30 років, а інвестиції в землю — це довгострокові інвестиції.

"По-друге, — продовжує заступник голови ВАР, — ми можемо говорити лише про те, що ціна с / г землі з високою ймовірністю буде рости в довгостроковому періоді. Але ось в короткостроковій — вона може падати. І таке вже було в ряді країн, які вводили ринок землі. Спочатку вартість підіймалася, а потім падала нижче стартового рівня і тільки потім грала в ціні ".

На думку Михайла Соколова, це та причина, по якій банки побоюються кредитувати під покупку землі прямо на старті реформи. Адже вони також знають, що на початку можливі коливання. В результаті реальна вартість застави в якийсь момент може виявитися нижче, ніж сума заборгованості по іпотеці, що призводить до дефолтів.

"Пропозиція буде надлишковою"

Експерт Української фабрики думки Юрій Гаврилечко вважає, що після "відкриття ринку землі" вартість 1 га не перевищить 200-300 доларів США.

"Пропозиція буде надлишковим через бажання власників паїв хоч щось отримати — і зустрічного бажання потенційних покупців — нічого не платити, — пояснює експерт. — З урахуванням того, що основним гравцем на цьому ринку стане держава, вторинним — муніципалітети і тільки потім громадяни, саме такими ціни й будуть, поки  понад 10 млн га  не перейдуть в приватні руки ".

Потім, зазначає Юрій Гаврилечко, ціна може трохи зрости. Але дуже диференційовано, залежно від регіону і розташування стосовно інфраструктурних об'єктів.

"Впливати на ціну будуть ризики, що її можуть відібрати у нових власників"

Віце-президент Світового юридичного альянсу, старший партнер в Адвокатської компанії "Кравець та Партнери" Ростислав Кравець припускає, що ціна на землю буде нижчою за прогнозовану. На його думку, до позначки в тисячу доларів за га вона добереться років через 5-6 після відкриття ринку. А спочатку землю скуповуватимуть за безцінь.

"Впливати на ціну будуть ризики, що її можуть відібрати у нових власників, — пояснює юридичний експерт. — Навіть зараз, при тіньовому ринку землі, багато суперечок щодо права власності на неї. А все тому, що спочатку земля практично в 50% випадків виділялася особам неправильно. Так, за рішенням Великої палати Верховного Суду, земельні ділянки, розпайовані колгоспом ще в 1998 році, у 2015-му відібрали у фермерського господарства. Причому на подібні суперечки не поширюється позовна даність ".

Другим ризиком Ростислав Кравець вважає накладення (задвоєння) земельних ділянок. Сьогодні існує багато подібних суперечок. Суть в тому, що часом десятки га земельних однієї ділянки на стику районів зазначено під різними кадастровими номерами.

"Також, виходячи з самого початку низької вартості землі з прогнозованими подальшим зростанням, договору про купівлю-продаж можуть бути через якийсь час оскаржені. Заявники будуть стверджувати, що укладали договори під впливом несприятливих обставин. Наприклад, потрібні були гроші на лікування, продали землю за безцінь, а через пару років її вартість зросла в 3-4 рази. І колишні власники захочуть отримати доплату ".

Експерт впевнений — поки не будуть врегульовані ці питання, а також численні прогалини в земельному законодавстві, говорити про нормальне функціонування ринку землі, так само як про стабільно-прозорі ціни на неї не доводиться.