Рынок земли: что такое электронные аукционы и в чем их необходимость

5 февраля 2020 Комитет Верховной Рады Украины по вопросам аграрной и земельной политики принял решение, которым рекомендовал парламенту принять во втором чтении законопроект №2195 "О внесении изменений в некоторые законодательные акты относительно продажи земельных участков государственной и коммунальной собственности или прав на них (аренды, суперфиция, эмфитевзиса) через электронные аукционы". Почти сразу в социальных сетях начали появляться сообщения о том, что его принятие станет "прорывом земельных отношений". 

Коллаж - Д. Романюк/Comments.ua

Кандидат наук по государственному управлению, эксперт по земельным вопросам Вадим Чувпыло помог разобраться, насколько эффективным будет такой закон, и что изменится в области земельных отношений с его принятием.

Пилотный проект электронных земельных аукционов

Эксперт отмечает, что идея создания электронной системы земельных торгов (аукционов) не нова. Государственная служба по вопросам геодезии, картографии и кадастра почти с самого начала своего функционирования (с 2015 года) активно выступала инициатором такой формы проведения земельных аукционов. Эту инициативу также было поддержано правительством. Но поскольку этот процесс был новым и неизвестно было, как он себя поведет в условиях существующего законодательства и составленных в то время "традиций" проведения земельных торгов, удобным форматом апробации такого нововведения стал пилотный проект.

"21 июня 2017 года, с целью предотвращения коррупции и недопущения злоупотреблений в сфере земельных отношений, связанных с передачей земель в пользование на конкурсной основе Кабинетом Министров Украины было принято постановление №688, которым был введен пилотный проект по электронным земельным торгам. Всего за первый год функционирования пилотного проекта по продаже прав аренды на государственные земельные участки сельскохозяйственного назначения на электронном аукционе OpenMarketLand было продано 2692 лота. Проект подтвердил эффективность такой формы земельных торгов и необходимость распространения такой практики и перевода ее в законодательную инициативу стало очевидным.

"Учитывая положительный результат пилотного проекта и методических наработок, 1 октября 2019 группой депутатов в Верховной Раде Украины был зарегистрирован законопроект №2195, который по своей природе фактически в законодательстве фиксирует проведения земельных аукционов исключительно в электронном формате", — утверждает специалист.

Что предусматривает законопроект №2195

Вадим Чувпыло отмечает, что в случае принятия законопроекта во втором чтении изменения будут внесены в Земельный кодекс Украины и Закон Украины "Об аренде земли". В том числе продажа земельных участков государственной и коммунальной собственности или прав на них (аренды, суперфиция, эмфитевзиса) будет осуществляться исключительно на конкурсной основе через электронный аукцион.

Касаемо земельных участков частной собственности, то их продажа или прав на них будет осуществляться традиционно — по договоренности сторон, кроме случаев, когда владелец сам пожелает реализовать такое право через электронную площадку, то есть проведение аукциона в этом случае станет обязательной процедурой.

Проведение земельных торгов по земельным участкам государственной или коммунальной собственности, или прав на них будет осуществляться, как и ранее, по решению организатора таких торгов, однако земельные торги будут проводиться в соответствии с договором между организатором (распорядителем земельного участка) и оператором электронной площадки.

Нововведениями также предусматривается, что размер регистрационного и гарантийного взносов по лоту осуществляется с учетом требований Кабинета Министров Украины, при этом размер гарантийного взноса не может составлять менее 30 процентов стартовой цены продажи земельного участка или 30 процентов стартового размера годовой платы за пользование земельным участком (в случае продажи прав на земельный участок (аренды, суперфиция, эмфитевзиса).

Существенным изменениям будет подвержена и процедура подготовки и проведения земельных торгов, установления и обнародования их результатов, определение размера, уплаты, возврата регистрационных, гарантийных взносов участников и вознаграждения, уплачиваемого победителем аукциона. Теперь все будет происходить исключительно на электронной площадке, никаких бумажных носителей и встреч организаторов торгов и участников. Участники торгов будут создавать на портале собственные электронные кабинеты и через них будут участвовать в аукционе и проводить оплату всех услуг.

Преимущества внедрения электронных земельных торгов

Специалист подчеркивает, что важным нововведением является то, что в случае отказа победителя торгов от подписания протокола торгов или от заключения договора, что подтверждается соответствующим актом организатора, электронной торговой системой автоматически формируется и публикуется новый протокол торгов, а победитель торгов, который отказался от подписания протокола торгов или договора, лишается права на участие в дальнейших торгах по продаже того же лота. Такое условие сделает участников торгов более дисциплинированными и сделает невозможным манипуляции, которые позволяют сейчас искусственно "оттягивать" продажу права аренды и использовать земельный участок по разным теневым схемам.

"Что касается изменений в Закон Украины "Об аренде земли", то четкие черты приобретет механизм преимущественного права арендатора на приобретение арендованного земельного участка в собственность. Это означает, что арендатор, который в соответствии с законом может иметь в собственности арендованный земельный участок, получает преимущественное право на приобретение его в собственность в случае продажи этого земельного участка, но при  условии, что он платит цену, по которой участок продается. В случае же продажи через электронный аукцион — если  предложение арендатора равно или превышает предложение крупнейшее из предложенных участниками аукциона".

"Можно сказать, что принятие этого законопроекта однозначно нужно государству и объединенным территориальным общинам. Прозрачность рынка земли и продажи права на нее — это неотъемлемая составляющая эффективного управления земельными ресурсами. Поэтому надеемся, что у депутатов Верховной Рады хватит политической воли его проголосовать, и сделать очередной шаг на пути к завершению, уже 30-летней земельной реформы", — заключает Вадим Чувпыло.

Ранее "Комментарии" рассказывали, как бесплатно получить земельный участок в Украине.