Українська земля сільгосппризначення продовжує зростати в ціні: прогнози експертів

Українська земля з багатим чорноземом була і залишається стратегічним надбанням для нашої держави, тому її вільний продаж став революційним кроком, що привів до значних змін у сільськогосподарській галузі. "Коментарі" спробували розібратися, як змінилися ціни на сільгоспугіддя за 3 роки від початку відкриття ринку землі, та які прогнози дають експерти про подальше їх зростання.

Вартість сільськогосподарських земель в Україні продовжує стрімке зростання

Ціни на землю значно відрізняються в залежності від регіону України

Останні дані від Опендатабот свідчать про невелике зниження вартості сільськогосподарських земель в Україні. За їхньою інформацією, середня ціна за гектар у червні 2024 року склала 49 143 гривні, що є незначним падінням з 49 189 гривень у травні цього ж року. Втім, з початку року спостерігається стабільне зростання вартості, з січня, коли середня ціна становила 45 249 гривень за гектар.

Динаміка підвищення вартості землі спостерігалася від самого почату року, із піком у березні, коли середня ціна досягла 50 239 гривень за гектар. Натомість, найдешевшою земля була у лютому, із середньою вартістю 43 809 гривень за гектар.

На тлі  цієї загального тенденції, цікаво спостерігати за коливаннями вартості землі по регіонах України. Відмінності в цінах доволі вражаючі, із коливаннями від 29 953 гривень у Сумській області до 136 730 гривень у Івано-Франківській області, що є найвищою ціною на землю в країні. Слідом за Івано-Франківщиною йдуть Київська область із середньою вартістю 116 706 гривень, Львівська область із ціною 84 798 гривень, та Тернопільська область із ціною 60 346 гривень.

Найнижчі ціни на землю сільгосппризначення зафіксовані у Сумській області, а також у Миколаївській, Донецькій, Харківській, Херсонській, та Дніпропетровській областях, де середня ціна варіюється в межах від 29 953 до 35 893 гривень за гектар.

Ця різниця в цінах на сільськогосподарські угіддя по областях України свідчать не лише про регіональні особливості ринку нерухомості, але й про вплив таких чинників, як економічний потенціал регіону, його географічне розташування, доступність інфраструктури, а також наближеність до фронту.

Експерти бачать значний потенціал для зростання ціни сільськогосподарських угідь

Прогнози експертів щодо зростання вартості землі в Україні, зроблені минулого року, виявились досить точними. Так, враховуючи дані поточного 2024 року, ціни на землю виросли на 10-15% порівняно з попереднім роком, що свідчить про динамічний розвиток ринку землі, який був офіційно відкритий 1 липня 2021 року.

Це відкриття надало українським громадянам, юридичним особам, зареєстрованим в Україні, а також державі та територіальним громадам можливість купувати та продавати землі сільськогосподарського призначення. Окрім того, банки отримали право набувати землю в порядку звернення стягнення на земельні ділянки як на предмет застави.

Згідно з дослідженнями Київської школи економіки, з моменту відкриття ринку було укладено понад 172,8 тисяч угод купівлі-продажу, що охоплюють майже 380,5 тисяч гектарів землі. Це становить лише 1,08% від усіх сільськогосподарських угідь на територіях, які знаходяться під контролем України. Водночас, тільки 0,5% земельних ділянок змінили своє цільове призначення після зміни власника.

Зростання ціни на землю понад 10% свідчить про її збільшену ліквідність та капіталізацію ринку, що, у свою чергу, може сприяти розширенню можливостей для кредитування аграрного сектору за рахунок передачі землі в заставу.

Так, аналіз даних за перший квартал 2024 року вказує на те, що капіталізація ринку земель сільгосппризначення зросла на вражаючі 202,5 млрд грн.

Незважаючи на виклики, пов'язані з повномасштабною війною, ринок сільськогосподарських земель показує позитивні тенденції розвитку. Яскравим підтвердженням цьому є недавнє рішення Національного банку України про збільшення коефіцієнту ліквідності сільгоспземель з 0,35 до 0,5. Цей крок відкриває нові можливості для аграрного сектору та землевласників залучити додаткове фінансування на суму 25 мільярдів доларів. Ця сума є досить значною і може значно покрити щорічні фінансові потреби аграріїв і землевласників, тим самим сприяючи подальшому розвитку та стабілізації ринку.

Однак, незважаючи на позитивну динаміку, ціни на сільськогосподарські угіддя в Україні досі значно нижчі порівняно з  іншими країнами Європи. Наприклад, у Польщі вартість землі втричі перевищує українські показники, що відкриває потенціал для подальшого зростання цін на українському ринку в майбутньому.

В контексті українського аграрного ринку, ціноутворення на сільськогосподарську землю тісно пов'язане із ставками оренди. Володимир Радько з "КупиПай" групи Concorde Capital стверджує, що орендні ставки відіграють ключову роль у формуванні ціни на землю. За його словами, в умовах воєнного стану в Україні прогнозувати майбутнє цін на землю складно, однак, ігноруючи фактор війни, можна спостерігати певні тенденції.

Один з основних механізмів, що впливають на вартість землі, полягає у взаємодії між орендодавцем та орендарем, де орендодавець має тенденцію орієнтуватися на орендаря, який готовий заплатити більшу орендну плату. Такий підхід стимулює орендаря до гнучкості у формуванні орендної плати, що, в свою чергу, сприяє конкурентному середовищу на ринку.

Радько, враховуючи 3-річний досвід роботи компанії, констатує, що незалежно від умов договору оренди, орендарі регулярно, раз на 2-3 роки, підвищують орендну плату на 7-15%, адаптуючи її до конкурентних умов регіону. Цей процес є ключовим фактором, що забезпечує зростання вартості землі.

Таким чином, динаміка орендних ставок і їх регулярне переглядання стають основою для забезпечення конкурентоспроможності орендарів і впливають на вартість земельних ділянок. Ця модель показує, як ринкові механізми сприяють зростанню вартості сільськогосподарської землі в Україні, стимулюючи одночасно розвиток аграрного сектору та збільшення інвестиційних можливостей в цій сфері.

Наразі, попри виклики, спричинені війною, українці не припиняють інвестувати в землю сільськогосподарського призначення, розглядаючи її як надійний актив. Втрати в житловому та комерційному сегментах нерухомості лише підкреслюють важливість землі як інвестиційного ресурсу, що зберігає свою цінність та перспективу зростання в майбутньому.