Лидер среди городов-небоскребов: почему Киев строит высотки, от которых отказывается весь мир

По итогам 2020-го года Киев занимает первое место по количеству небоскребов среди европейских городов и восьмое — в мировом рейтинге.  Новость неоднозначная, если сравнивать с городами старой Европы. Париж, Вена, Берлин, Стокгольм, Брюссель, Люксембург, Рим и другие города находятся за пределами этой шкалы или даже не упоминаются вовсе.

Две конфликтующие теории современной архитектуры рассматривают позиции в таком рейтинге радикально противоположно. 

Первая: высотки в городах и столицах — это показатель уровня архитектурной продвинутости строительного бизнеса и успешности местной экономики. Вторая: небоскребы — это свидетельство опасной безвкусицы, уродующей исторические горизонты городов, загрязняющей городскую среду углеродными продуктами жизнедеятельности, и главное — разрушающей подземную инфраструктуру инженерных коммуникаций.

Камень, песок и глина

Есть  города, которые создавались и продолжают развиваться в стиле башен. Это их эстетика и обоснованное инженерное решение — строительство велось с учетом характера и подвижности местных грунтов. Например, Манхеттен расположен на каменной плите, позволяющей сосредоточить в этой части Нью-Йорка самые известные в мире небоскрёбы даже в предельно допустимой близости друг к другу. 

Противоположность камню — пески Эмиратов и Аравии. Там сейчас строятся самые высокие здания мира. В частности — Бурдж-Халиф в Дубае, высотой 828 метра. Его архитектурное решение основано на максимальном углублении основания, фундаментной плиты и свай. Бетонированный каркас фундамента — 601 м. "Высота" Бурдж-Халифа вниз составляет более 50-ти метров из двухсот свай, диаметром 1,5 м. каждая —рекордные сваи по длине и качеству — но не это главное.

Прежде чем решить, где и как обустроить фундамент небоскреба, два с половиной года велись геологоразведочные работы, а инженеры боролись с заполнением основания свай подземными водами.  Ведь если грунты подвержены влиянию грунтовых вод — это создает большое затруднение высотного строительства. 

Киев стоит на песке с глиной. Это намного опасней, чем просто сухой песок пустыни. Потому что грунтовые воды Киева и русла подземных рек подходят максимально близко к поверхности земли, размягчают глину и вызывают периодические оползни на киевских холмах. 

По сути, Киев в период дождей становился городом на реках. Об этом известно ещё со времен Александра Дрентельна (губернатора Киева в 1881-1888 г.г.), который начал "зашивать" подземные реки Киева в коллекторы. Над ними потом пролегли самые популярные улицы города.  Но со временем визуальное отсутствие рек на улицах стимулировало застройщиков использовать именно эти наиболее популярные транспортные артерии для возведения продаваемых жилых и офисных площадей.

Вообще-то, грунты Киева имеют такие характеристики, что оползни гарантированы не только по склонам или под высотками возле улиц, носящих названия киевских подземных рек.  Стоит только нарушить сваями плотность почв,  как деформации дорожного покрытия или тротуаров не сразу, но обязательно появятся. И не удивительно, что современные опасные высотки Киева стали “героями” журналистских расследований с детализацией коррупционных схем. 

Но  результатом этой критики стало только увеличение количества небоскребов. Что, видимо, и привело к тому, что Киев занимает первое место в рейтинге городов-небоскрёбов.

Количество и качество

После кризиса 2008-го года, который нанёс удар по флагманским отраслям экономики во всем мире, строительный бизнес стал двигателем подъема экономик разных стран. Но бизнес девелоперский, существующий, в основном, за счет сдачи площадей в долгосрочную аренду, потерпел убытки. Готовые площади новых небоскребов на 1/3 пустовали.

И это наблюдалось не только в Киеве. Статистика свидетельствует, что возведение небоскребов в столицах – элемент политического маркетинга. К слову, в башне Бурдж-Халифа используется только 585 метров из 828 полезных. 

Конечно, если бы это был вопрос реального бизнес-интереса и прибыли, то улицы престижных городов мира уже давно бы заполнили недострои, как в Украине, когда в период очередного кризиса достраивать становится невыгодно. 

По строительной отрасли замечена естественная экономическая  взаимосвязь между высотой здания и финансовыми последствиями.  По мере того, как поднимаются цены, застройщики "гонят" небоскребы вверх, чтобы успеть за ценами и побыстрее сдать новые площади в аренду. Как только наступает кризис — же планируют здания пониже. 

В среде международных девелоперов есть расхожая шутка: каждый раз, когда достраивается новое "самое высокое" здание, за этим следует финансовый крах. Кроме того, в небоскребах часто практикуют добавление пустующих пространства между этажами только ради высоты, а не для целевого использования. Эти механические пустоты являются препятствием при чрезвычайных ситуациях, и значительно усложняет работу полицейских, медиков и пожарных. 

"То, что девелоперы предпочитают строить пустые пространства в зданиях для миллиардеров, а не доступное жилье, является симптомом того, что в нашем обществе что-то идет не так", — сказал член городского совета Нью-Йорка  Бен Каллос, который с 2014-го года борется с чрезмерной застройкой — как в ширь, так и в высоту — и даже защищает от небоскребов Верхний Ист-Сайд.  

А ведь Ист-Сайд — это часть Мантехттена, который как раз подходит для небоскребов. Однако мэр Нью-Йорка Билл де Блазио издал декларацию, запрещающую использовать технологию механических пустот и строительство небоскребов из стали и стекла: "Стеклянные и стальные небоскребы уже не имеют места в нашем городе и на нашей планете". 

Кроме того, за выброс углекислых газов в небоскребах с собственника планируется взимать штраф, который будет ежегодно увеличиваться. Меньшие по размеру здания: больницы, жилые комплексы и "доступное" жилье не подпадают под действие этих правил.  Дело в том, что небоскрёбы в основном строятся из стали и стекла. И потому данное известие просто шокировало отрасль по двум логическим выводам. Первый — за уже возведенные небоскребы штрафы вырастут в размере миллионов долларов уже через пару лет. Неужели их придется демонтировать? И второй — спроектированные высотки неэкологического формата будут закрыты, несмотря на вложенные средства и ответственность перед инвесторами.

"Мне все равно, что там предпринимают строительные лобби", — сказал де Блазио.

Вслед за ним аналогичное законодательство прорабатывает Садик Хан, мэр Лондона, занимающего второе место после Киева по количеству небоскребов. Кстати, он уже давно бракует новые проекты высоток.  

Выступает против небоскребов и Торонто.  

Китайское правительство в мае текущего года тоже запретило возведение сверхвысоток и создание любимого национального китайского продукта — двойников известных мировых небоскребов.  

В итоге, высота небоскреба даже в успешные экономические времена не гарантирует его полную заполняемость. А новые требования к качеству строительных материалов существенно сократят количество высоток. Если же тенденция штрафовать за токсичные небоскребы получит свое развитие, то содержать полупустые здания станет невыгодно. Выходит, Украину тоже ждет флешмоб "Разбери небоскреб"?

Застройщики всего мира пытаются найти альтернативу в виде деревянных небоскребов, зданий из экологически чистых материалов  или же внедрить в проектирование энергетическое самообслуживание высоток с солнечными панелями и ветровыми турбинами. Но это вряд ли повысит их заполняемость. Ведь ещё одним фактором соотношения количества и качества не в пользу башен стал вирус. 

Ковид против небоскребов

Офисные здания в центрах больших городов всегда были самой ценной недвижимостью. Череда карантинов повлияла на арендную активность бизнеса. Ведь в основном только бизнес подписывает долгосрочную аренду для своих офисов. 

Отчет по рынку о влиянии вируса на коммерческую недвижимость Швейцарии демонстрирует, что даже крупные корпорации начинают сворачивать слишком большие площади офисов. Коммерческая недвижимость выходит из моды, стараясь переориентироваться на жилую. Тем не менее коммерческие инвестиции в недвижимость снизились в среднем на 44 % по всей Европе (начиная с марта и по конец мая), а количество сделок упало на 79%. 

Билл Рудин, генеральный директор и сопредседатель девелоперской компании Rudin Management, готов преобразовать свои 30 миллионов квадратных футов свободных коммерческих площадей высоток Нижнего Манхеттена под жилые помещения. Администрации Трампа рассматривает способы переделать свободные коммерческие площади в доступное жилье или в помещения смешанного типа для обеспечения какого-либо производства. 

Все что угодно, только не убыток. Но он все равно гарантирован по всем вышеперечисленным позициям, и не только.

Карантин сделал неплатежеспособными все категории арендаторов. Из-за неполученной арендной платы коммерческие арендодатели уже теряют целые состояния. Банкротятся европейские офисные центры, отели, рестораны. Заполняемость европейских высотных зданий общественного значения падает каждый месяц на 15%. По данным нью-йоркской исследовательской компании Real Capital Analytics, во втором квартале 2020-го года транзакции по всем типам недвижимости США по сравнению с 2019-м упали на 68%.

Владелец частного риэлтерского агентства в Болонье Алла Стручек рассказывает, что из-за последствий коронавируса жители и работники итальянских мегаполисов стремятся выехать за город или купить частный дом в деревне. Главное — чтобы был внутренний дворик, сад или пространство, закрытое от посторонних. Чтобы в условиях карантина была возможность  находиться с семьей и близкими друзьями на свежем воздухе. И если раньше самими итальянцами ценились небольшие однокомнатные квартиры в центрах больших итальянских городов — чтобы сдавать их в аренду туристам — то сейчас покупаются квартиры "для себя" на первой периферии, в пригородах. Главное — с большим балконом или террасой минимум 20-30 кв. м., чтобы можно было устроить вечеринку на свежем воздухе.

В Италии считанное количество высотных зданий, которые никак нельзя назвать небоскребами. Но экономические тенденции из-за вируса одинаковы во всем мире, в независимости от высоты зданий. Удаленная работа во время карантина также предполагает поиск более дешевого жилья в пригороде. Поэтому строительному бизнесу придется также уходить из города, следуя за своими потенциальными арендаторами. Можно надеяться, что бесконечные споры между застройщиками и защитниками исторического наследия прекратятся. Но последствия жизнедеятельности высотных зданий останутся. И это не только парниковые газы. 

Города, как политическая монета 

Небоскреб в городе — это не только надземная часть. Офисные и жилые высотки предполагают размещение подземных этажей коммуникаций и соответствующих услуг. В Киеве подземный паркинг стал обязательным условием продаваемости новостроя. Теперь паркинги становятся ещё и многоуровневыми, от 20 м в глубину и ниже. "Покровский посад" обеспечен спуском в паркинг прямо в лифте, сквозь фундамент. 

Что влечет за собой такое углубление? 

В погоне за прибылью девелоперы стремятся занять центры столиц, которые и без того уже довольно застроены. В работе используют метод горизонтального бурения для прокладки коммуникаций. Иссеченная безмерными внедрениями строителей подземная плита больших городов неспособна выдержать сезонные размывы и давление строений на один квадратный метр.

В Киеве — неустойчивые грунты, которые перемещаются вместе со сваями, что вызывает их наклоны. Как следствие (сразу или позже) — образовываются разрывы и трещины в стенах новостроек и соседних старых хрущевках и сталинках. Наклонные деформации подтягивают за собой асфальт, который тоже разрывается — как на проезжей части, так и на тротуарах. Кстати, по этой причине в 2015-м году на Краснозвездном проспекте обрушилась стена жилого дома. 

К неустойчивым киевским грунтам добавляются подземные реки, о которых было сказано выше, и дожди. А к дождям — неотремонтированные ливневки, прогнившие и лопнувшие подземные трубы.

Все это, естественно, вызывает оползни, разрывы и провалы асфальта. Такие последствия наблюдаются во многих столицах мира, и каждое правительство страны или городские власти по-своему решают эту проблему. Тротуары Нью-Йорка залиты цементом, часто спаянным с фундаментом зданий, составляя монолитный блок. Это связано с ответственностью владельца здания за травмы пешеходов возле его собственности, поэтому лучше перестраховаться. Германия жестко регулирует застройки и не приветствует небоскребы в принципе. Причина — перезагруженность земного слоя коммуникациями. В приоритете — не застройка, а модернизация подземных сетей.

В Киеве же вообще не обращают внимания на эту перегрузку, и даже не интересуются состоянием труб под будущей застройкой. Цель – высота и прибыль от аренды в центре города.  Яркий пример — улица Глыбочицкая, названная так же, как и река, протекающая под трамвайными путями и новостроями. Там в одном поле зрения сосредоточены ЖК "Львовский квартал", высотные "Покровский посад", самый высокий киевский небоскреб ЖК "Mirax Plaza", а у самого Подола ещё и высотка ЖК "Podil Plaza & Residence".

Предвыборный новый генплан 2040 "от Кличко" специалисты называют калькой с генплана Черновецкого (мэра Киева в 2006- 2012 г.г). До 2025 года он узаконивает все старые высотки в центре Киева (кстати, из стали и стекла, которые начинают запрещать во всем мире). Новые высотные бизнес-центры (тоже из стали и стекла) планируется вывести из пределов исторической части города. Акцент делается на промзонах, но они предусмотрены как раз в прибрежной линии — на рекреационной зоне. 

А прописанное в плане уплотнение ЖК со ссылкой на предполагаемый прирост населения Киева еще добавит давления на прогнившие подземные трубы.

В связке с позицией прироста населения генплана идут новые правила для высотных домов, вступившие в силу с 1 января. Они разрешают высотки до 150 метров (50 этажей) в пределах городов и упрощают проектирование небоскребов. Упрощается также оформление разрешения на проектировку и землеотвод. 

В команде Кличко говорят, что требования к высоткам ужесточились и объясняют это программой энергоэффективности (то есть — утепления). Ужесточаются требования и к подземным коммуникациям новостроек. Но о  ремонте и модернизации уже существующих устаревших труб всех категорий и назначений нет ни слова. На самом деле правила открывают возможности только для застройщиков VIP-класса с дорогой арендой. Хотя у Кличко утверждают, что строительством ЖК хотят снизить цену на жилье.

Хотелось бы спросить: на что это строительство рассчитано в условиях экономических последствий от вируса и карантинов? На создание рабочих мест во время строительства? А дальше — кто там будет жить или работать? Финансовые эксперты неоднократно говорили, что последствия вируса во всем мире превзойдут последствия кризиса 2008-го года. А он, как теперь известно, начался из-за лопнувшей финансовой пирамиды необеспеченных кредитов на жилье. Как следствие — арендаторы во всем мире оставили пустующие дома, квартиры и целыми семьями переехали "к родителям".

Если застройщики Украины умеют считать, то они предвидят результат по окупаемости и прибылям, который на выходе будет негативным. И все-таки эксперты по предвыборной гонке, как в Киеве, так и во всей Украине, акцентируют внимание на представителях застройщиков. Их большинство. 

Есть логическая догадка, причем основанная на уже доказанных историях, что особо приближенных киевских застройщиков интересует не коммерческий результат, а оборот вложенных в строительство денег с их последующем оседанием на личных счетах. Ни прибыль от аренды или продажи, ни ремонт изношенных подземных коммуникаций, ни опасность для жизни и здоровья людей их не интересуют. Просто, чем выше здание — тем больше денег. 

Напомним, ранее киевлянам рассказали, как безопасно нарушить все правила и нормы при строительстве многоэтажки.