Лідер серед міст-хмарочосів: чому Київ будує висотки, від яких відмовляється весь світ

За підсумками 2020 року Київ посідає перше місце за кількістю хмарочосів серед європейських міст і восьме — у світовому рейтингу. Новина неоднозначна, якщо порівнювати з містами старої Європи. Париж, Відень, Берлін, Стокгольм, Брюссель, Люксембург, Рим та інші міста знаходяться за межами цієї шкали або навіть не згадуються зовсім.

Дві суперечливих теорії сучасної архітектури розглядають позиції в такому рейтингу радикально протилежно.

Перша: висотки в містах та столицях — це показник рівня архітектурної просунутості будівельного бізнесу і успішності місцевої економіки. Друга: хмарочоси — це свідчення небезпечного несмаку, що спотворює історичні горизонти міст,  забруднює міське середовище вуглецевими продуктами життєдіяльності, і головне — руйнує підземну інфраструктуру інженерних комунікацій.

Камінь, пісок і глина

Є міста, які створювалися і продовжують розвиватися у стилі веж. Це їх естетика і обгрунтоване інженерне рішення — будівництво велося з урахуванням характеру і рухливості місцевих ґрунтів. Наприклад, Манхеттен розташований на кам'яній плиті, що дозволяє зосередити в цій частині Нью-Йорка найвідоміші у світі хмарочоси навіть у гранично допустимій близькості один до одного.

Протилежність каменю — піски Еміратів і Аравії. Там зараз будуються найвищі будівлі світу. Зокрема — Бурдж-Халіфа в Дубаї, висотою 828 метри. Його архітектурне рішення засноване на максимальному заглибленні основи, фундаментної плити і свай. Бетонований каркас фундаменту — 601 м. "Висота" Бурдж-Халіфа вниз становить понад 50 метрів з двохсот свай, діаметром 1,5 м. Кожна -рекордна свая по довжині і якості — але не це головне.

Перш ніж вирішити, де і як облаштувати фундамент хмарочоса, два з половиною роки велися геологорозвідувальні роботи, а інженери боролися із заповненням основи свай підземними водами. Адже якщо грунти схильні до впливу грунтових вод — це значно утруднює висотне будівництво.

Київ стоїть на піску з глиною. Це набагато небезпечніше, ніж просто сухий пісок пустелі. Тому що грунтові води Києва і русла підземних річок підходять максимально близько до поверхні землі, розм'якшують глину і викликають періодичні зсуви на київських пагорбах.

По суті, Київ в період дощів ставав містом на річках. Про це відомо ще з часів Олександра Дрентельна (губернатора Києва в 1881-1888 р.р.), який почав "зашивати" підземні річки Києва в колектори. Над ними потім пролягли найпопулярніші вулиці міста. Але з часом візуальна відсутність річок на вулицях стимулювала забудовників використовувати саме ці найбільш популярні транспортні артерії для зведення продаваних житлових і офісних площ.

Взагалі-то, грунти Києва мають такі характеристики, що зсуви гарантовані не тільки по схилах або під висотками біля вулиць, що носять назви київських підземних річок. Варто тільки порушити сваями щільність грунтів, як деформації дорожнього покриття або тротуарів не відразу, але обов'язково з'являться. І не дивно, що сучасні небезпечні висотки Києва стали "героями" журналістських розслідувань з деталізацією корупційних схем.

Але результатом цієї критики стало тільки збільшення кількості хмарочосів. Що, мабуть, і призвело до того, що Київ посідає перше місце в рейтингу міст-хмарочосів.

Кількість і якість

Після кризи 2008-го року, який завдав удару по флагманським галузям економіки у всьому світі, будівельний бізнес став двигуном підйому економік різних країн. Але бізнес девелоперський, що існує, в основному, за рахунок здачі площ в довгострокову оренду, зазнав збитків. Готові площі нових хмарочосів на 1/3 були порожні.

І це спостерігалося не тільки в Києві. Статистика свідчить, що зведення хмарочосів у столицях — елемент політичного маркетингу. До слова, у вежі Бурдж-Халіфа використовується тільки 585 метрів з 828 корисних.

Звичайно, якби це було питання реального бізнес-інтересу і прибутку, то вулиці престижних міст світу вже давно б заповнили недобудови, як в Україні, коли в період чергової кризи добудовувати стає невигідно.

У будівельній галузі помічений природній економічний взаємозв'язок між висотою будівлі та фінансовими наслідками. У міру того, як підіймаються ціни, забудовники "женуть" хмарочоси вгору, щоб встигнути за цінами і якнайшвидше здати нові площі в оренду. Як тільки настає криза -  планують будівлі нижче.

У середовищі міжнародних девелоперів є розхожий жарт: кожног разу, коли добудовується нова "найвища" будівля, за цим слідує фінансовий крах. Крім того, в хмарочосах часто практикують додавання порожніх просторів між поверхами тільки заради висоти, а не для цільового використання. Ці механічні порожнечі є перешкодою при надзвичайних ситуаціях, і значно ускладнюють роботу поліцейських, медиків і пожежників.

"Те, що девелопери вважають за краще будувати порожні простори в будівлях для мільярдерів, а не доступне житло, є симптомом того, що в нашому суспільстві щось йде не так", — сказав член міської ради Нью-Йорка Бен Каллос, який з 2014- го року бореться з надмірною забудовою — як в широчінь, так і в висоту — і навіть захищає від хмарочосів Верхній Іст-Сайд.

І це пр тому, що Іст-Сайд — це частина Мантехттена, який якраз підходить для хмарочосів. Однак мер Нью-Йорка Білл де Блазіо видав декларацію, яка забороняє використовувати технологію механічних пустот і будівництво хмарочосів зі сталі та скла: "Скляні та сталеві хмарочоси вже не мають місця в нашому місті і на нашій планеті".

Крім того, за викид вуглекислих газів в хмарочосах з власника планується стягувати штраф, який буде щорічно збільшуватися. Менші за розміром будівлі: лікарні, житлові комплекси і "доступне" житло не підпадають під дію цих правил. Річ у тому, що хмарочоси в основному будуються зі сталі та скла. І тому ця звістка просто шокувала галузь через два логічниих висновки. Перший — за вже зведені хмарочоси штрафи зростуть в розмірі мільйонів доларів вже через кілька років. Невже їх доведеться демонтувати? І другий — спроектовані висотки неекологічного формату будуть закриті, попри вкладені кошти і відповідальність перед інвесторами.

"Мені все одно, що там роблять будівельні лобі", — сказав де Блазі.

Слідом за ним аналогічне законодавство опрацьовує Садок Хан, мер Лондона, який займає друге місце після Києва за кількістю хмарочосів. До речі, він уже давно бракує нові проекти висоток.

Виступає проти хмарочосів і Торонто.

Китайський уряд в травні поточного року теж заборонив зведення великих висоток і створення улюбленого національного китайського продукту — двійників відомих світових хмарочосів.

У підсумку, висота хмарочоса навіть в успішні економічні часи не гарантує його повної заповнюваністі. А нові вимоги до якості будівельних матеріалів істотно скоротять кількість висоток. Якщо ж тенденція штрафувати за токсичні хмарочоси отримає свій розвиток, то утримувати напівпорожні будівлі стане невигідно. Виходить, на Україну теж чекає флешмоб "Розбери хмарочос"?

Забудовники всього світу намагаються знайти альтернативу у вигляді дерев'яних хмарочосів, будівель з екологічно чистих матеріалів або ж запровадити в проектування енергетичне самообслуговування висоток з сонячними панелями і вітровими турбінами. Але це навряд чи підвищить їх заповнюваність. Адже ще одним фактором співвідношення кількості і якості не на користь веж став вірус.

Ковід проти хмарочосів

Офісні будівлі в центрах великих міст завжди були найціннішою нерухомістю. Низка карантинів вплинула на орендну активність бізнесу. Адже в основному тільки бізнес підписує довгострокову оренду для своїх офісів.

Звіт по ринку про вплив вірусу на комерційну нерухомість Швейцарії демонструє, що навіть крупні  корпорації починають згортати занадто великі площі офісів. Комерційна нерухомість виходить з моди, намагаючись переорієнтуватися на житлову. Проте комерційні інвестиції в нерухомість знизилися в середньому на 44% по всій Європі (починаючи з березня і до кінця травня), а кількість угод впала на 79%.

Білл Рудін, генеральний директор і співголова девелоперської компанії Rudin Management, готовий переобладнати свої 30 мільйонів квадратних футів вільних комерційних площ висоток Нижнього Манхеттену на житлові приміщення. Адміністрація Трампа розглядає способи переробити вільні комерційні площі на доступне житло або на приміщення змішаного типу для забезпечення будь-якого виробництва.

Все що завгодно, тільки не збиток. Але він все одно гарантований по всіх перерахованих вище позиціях, і не тільки.

Карантин зробив неплатоспроможними всі категорії орендарів. Через неодержану орендну плату комерційні орендодавці вже втрачають купу грошей. Банкрутують європейські офісні центри, готелі, ресторани. Заповнюваність європейських висотних будівель громадського значення падає щомісяця на 15%. За даними нью-йоркської дослідницької компанії Real Capital Analytics, у другому кварталі 2020 року транзакції за всіма типами нерухомості США в порівнянні з 2019-м впали на 68%.

Власник приватного агентства нерухомості в Болоньї Алла Стручек розповідає, що через наслідки коронавірусу жителі і працівники італійських мегаполісів прагнуть виїхати за місто або купити приватний будинок в селі. Головне — щоб був внутрішній дворик, сад або простір, закритий від сторонніх. Щоб в умовах карантину була можливість перебувати з родиною та близькими друзями на свіжому повітрі. І якщо раніше самими італійцями цінувалися невеликі однокімнатні квартири в центрах великих італійських міст — щоб здавати їх в оренду туристам — то зараз купуються квартири "для себе" на першій периферії, в передмістях. Головне — з великим балконом або терасою мінімум 20-30 кв. м, щоб можна було влаштувати вечірку на свіжому повітрі.

В Італії — лічена кількість висотних будівель, які аж ніяк не можна назвати хмарочосами. Але економічні тенденції через вірус однакові у всьому світі, в незалежності від висоти будівель. Дистанційна робота під час карантину також передбачає пошук більш дешевого житла в передмісті. Тому будівельному бізнесу доведеться також йти з міста, слідуючи за своїми потенційними орендарями. Можна сподіватися, що нескінченні суперечки між забудовниками і захисниками історичної спадщини припиняться. Але наслідки життєдіяльності висотних будівель залишаться. І це не тільки парникові гази.

Міста, як політична монета

Хмарочос в місті — це не тільки надземна частина. Офісні та житлові висотки припускають розміщення підземних поверхів комунікацій і відповідних послуг. У Києві підземний паркінг став обов'язковою умовою новобудови, аби та продалась. Тепер паркінги стають ще й багаторівневими, від 20 м в глибину і нижче. "Покровський посад" забезпечений спуском в паркінг прямо в ліфті, крізь фундамент.

Що тягне за собою таке поглиблення?

У гонитві за прибутком девелопери прагнуть зайняти центри столиць, які й без того вже досить забудовані. У роботі використовують метод горизонтального буріння для прокладки комунікацій. Посічена непомірними втручаннями будівельників підземна плита великих міст нездатна витримати сезонні розмиви та тиск будівель на один квадратний метр.

У Києві — нестійкі ґрунти, які переміщаються разом із сваями, що викликає їх нахили. Як наслідок (відразу або пізніше) — утворюються розриви і тріщини в стінах новобудов і сусідніх старих хрущовках і сталінках. Похилі деформації підтягують за собою асфальт, який теж розривається — як на проїжджій частині, так і на тротуарах. До речі, з цієї причини в 2015-му році на Червонозоряному проспекті обвалилася стіна житлового будинку.

До нестійких київських грунтів додаються підземні річки, про які було сказано вище, і дощі. А до дощів — не відремонтовані ливневки, підземні труби, які тріснули або  прогнили.

Все це, природно, викликає зсуви, розриви і провали асфальту. Такі наслідки спостерігаються в багатьох столицях світу, і кожен уряд країни або міська влада по-своєму вирішують цю проблему. Тротуари Нью-Йорка залиті цементом, часто спаяні з фундаментом будівель, складаючи монолітний блок. Це пов'язано з відповідальністю власника будівлі за травми пішоходів біля його власності, тому краще перестрахуватися. Німеччина жорстко регулює забудови і не вітає хмарочоси в принципі. Причина — перезавантаженість шару землі комунікаціями. У пріоритеті — не забудова, а модернізація підземних мереж.

У Києві ж взагалі не звертають уваги на це перевантаження, і навіть не цікавляться станом труб під майбутньою забудовою. Мета — висота і прибуток від оренди в центрі міста. Яскравий приклад — вулиця Глибочицька, названа так само як і річка, що протікає під трамвайними коліями і новобудовами. Там в одному місці зосереджені ЖК "Львівський квартал", висотні "Покровський посад", найвищий київський хмарочос ЖК "Mirax Plaza", а у самого Подолу ще й висотка ЖК "Podil Plaza & Residence".

Передвиборчий новий генплан 2040 "від Кличка" фахівці називають калькою з генплану Черновецького (мера Києва у 2006- 2012 р.р.). До 2025 року він узаконює всі старі висотки в центрі Києва (до речі, зі сталі та скла, які починають забороняти у всьому світі). Нові висотні бізнес-центри (теж зі сталі та скла) планується вивести за межі історичної частини міста. Акцент робиться на промзонах, але вони передбачені якраз у прибережній лінії — на рекреаційній зоні.

А прописане в плані ущільнення ЖК з посиланням на передбачуваний приріст населення Києва ще додасть тиску на гнилі підземні труби.

У зв'язці з позицією приросту населення генплану йдуть нові правила для висотних будинків, які набрали чинності з 1 січня. Вони дозволяють висотки до 150 метрів (50 поверхів) в межах міст і спрощують проектування хмарочосів. Спрощується також оформлення дозволу на проектування та землевідведення.

У команді Кличка кажуть, що вимоги до висоток посилилися і пояснюють це програмою енергоефективності (тобто — утеплення). Посилюються вимоги і до підземних комунікацій новобудов. Але про ремонт і модернізацію застарілих труб всіх категорій і призначень, які вже існують, немає й слова. Насправді правила відкривають можливості тільки для забудовників VIP-класу з найдорожчою орендою. Хоча у Кличка стверджують, що будівництвом ЖК хочуть знизити ціну на житло.

Хотілося б запитати: на що це будівництво розраховане в умовах економічних наслідків від вірусу і карантинів? На створення робочих місць під час будівництва? А далі — хто там буде жити або працювати? Фінансові експерти неодноразово говорили, що наслідки вірусу в усьому світі перевершать наслідки кризи 2008 року. А він, як тепер відомо, почався через те,  що лопнула фінансова піраміда незабезпечених кредитів на житло. Як наслідок — орендарі у всьому світі залишили порожні будинки, квартири й цілими сім'ями переїхали "до батьків".

Якщо забудовники України вміють рахувати, то вони передбачають результат по окупності і прибуткам, який на виході буде негативним. І все-таки експерти по передвиборчих перегонах, як у Києві, так і в усій Україні, акцентують увагу на представниках забудовників. Їх більшість.

Є логічна здогадка, причому заснована на вже доведених історіях, що особливо наближених київських забудовників цікавить не комерційний результат, а обертання вкладених у будівництво грошей з їх подальшим осіданням на особистих рахунках. Ні прибуток від оренди або продажу, ні ремонт зношених підземних комунікацій, ні небезпека для життя і здоров'я людей їх не цікавлять. Просто, чим вище будівля — тим більше грошей.

Нагадаємо, раніше киянам розповіли, як безпечно порушити всі правила і норми при будівництві багатоповерхівки.