От «теневого» рынка к открытому: как нардепы планируют продавать украинскую землю

Вопрос продажи земли в Украине является актуальным в последние 29 лет. Земля в нашей стране считается одной из наиболее плодородных в Европе, но полностью использовать потенциал, по мнению экономистов, позволило бы открытие рынка земли сельскохозяйственного назначения, однако политики на этот шаг долго не шли. Как выглядит украинский рынок земли и самые популярные схемы по ее теневой продаже на черном рынке – разбирались "Комментарии".

28 лет под мораторием

После обретения Украиной независимости в 1991 году, в стране была проведена довольно условная приватизация земли, по итогам которой каждый вчерашний член колхоза получал свою частичку земли в виде сертификата о праве на земельную долю – пай, выдавать которые начали в 1996 году. Как правило, это были несколько гектаров земли – размер участка обычно зависел от конкретных условий.

Однако быстро выяснилось, что воспользоваться своим правом на землю подавляющее большинство владельцев паев просто не может – несколько гектаров земли и отсутствие с/х техники и средств делали невозможным открытие полноценного фермерского производства. В итоге большинство владельцев земли стали просто сдавать ее в аренду фермерским и прочим сельскохозяйственным предприятиям, получая в виде арендной платы не менее 1% от стоимости земли.

В 2002 году Верховная Рада Украины приняла долгожданный Земельный кодекс, однако сразу же установила мораторий на продажу украинских черноземов до 2005 года. Тогда это называли временной мерой. На деле мораторий постоянно продлевали. В последний раз это произошло в декабре 2018 года. Мораторий должен был действовать до 2020 года. Лишь принятие весной нового Закона об изменении законодательства по обороту сельскохозяйственных земель, отменило мораторий и дало отсчет к формированию легального рынка земли. 

Впрочем, действие моратория не слишком ограничивало желающих продать или купить сельскохозяйственную землю, разработавших схемы по "теневой" продаже сельскохозяйственной земли.

"Черный рынок": какие схемы наиболее популярны в Украине

За время действия моратория были разработаны и успешно применялись различные "теневые" схемы по продаже сельскохозяйственной земли:

- смена целевого назначения, наиболее часто используется в строительной отрасли;
- долгосрочная аренда на десятки лет, что фактически равнозначно продаже и используется вполне законно;
- продажа через фиктивные долги;
- договор мены;
- договор пожизненного содержания в обмен на земельный пай;
- договор эмфитевзиса (долгосрочного пользования земельным участком и доходами с него).

Смена целевого назначения сгубила не одного чиновника

Изменение целевого назначения сельскохозяйственной земли – весьма популярная в Украине теневая схема. Она опасна тем, что проданные по данной схеме земли не только выводятся из "белого" оборота, но и обычно перестают использоваться для ведения сельского хозяйства.

Данная операция может выглядеть в двух ипостасях, простейшей из которых является использование права, ограниченного статьей 121 Земельного кодекса Украины. Согласно документу, каждый гражданин Украины имеет право на бесплатную передачу земельных участков из земель государственной или коммунальной собственности. В зависимости от цели использования, площадь может колебаться от 2 гектаров (для ведения личной сельскохозяйственной деятельности) до 0,01 га (под строительство гаража).

Более сложный путь – получение земли сельскохозяйственного назначения, допустим, под строительство дачного поселка, что нужно согласовать с районными властями.

Следующий этап в обоих случаях – изменение целевого назначения земли и вывод ее из категории земель, предназначенных для ведения сельского хозяйства, что делается в органах местного самоуправления и утверждается на сессиях местных советов. После прохождения данного этапа на выведенной из сельскохозяйственного оборота земле обычно начинается строительство.

Данная схема весьма популярна у отечественных чиновников, поскольку позволяет "погреть" на этом руки, правда, и риск попасться тоже весьма велик. Последний такой пример – задержание 4 ноября сотрудниками СБУ главы Черниговской РГА Сергея Журмана при получении 10 тыс. долл. взятки. Как сообщила пресс-служба ведомства, в такую сумму чиновник оценил выдачу распоряжения на разработку детального плана территории и согласования изменения целевого назначения земельных участков площадью 6 гектаров в Черниговской области. 

Впрочем, можно действительно получить 2 гектара сельскохозяйственной земли и продать ее именно для занятия сельскохозяйственной деятельностью. 

Договор аренды

До открытия рынка земли аренда оставалась единственным законным способом для желающих заняться агробизнесом, но не имеющих собственной земли для этого.

Как и всякая достаточно законная "серая" схема, долгосрочная аренда пользуется наибольшей популярностью. Так, по данным исследования, проведенного компанией GfK по заказу программы "Поддержка прозрачного управления земельными ресурсами в Украине", озвученного Денисом Низаловым, руководителем программы и консультантом Всемирного Банка по земельным вопросам в 2018 году, 78% украинских владельцев паев сдают свою землю в аренду. 

В силу массовости и законности механизма аренды определить, какую часть из них составляет обычная аренда, а какую фактически теневая продажа земли, весьма тяжело, но обычно исходят из продолжительности сроков действия арендных договоров.

По данным Всемирного банка, из 2,85 млн договоров аренды земли, подписанных за 2015-2017 годы, четверть, то есть около 700 тыс., заключены сроком более чем на 10 лет, что позволяет говорить о возможной "теневой" продаже владельцами своих земельных участков, при этом максимальный срок аренды не должен превышать 50 лет. Еще одним "плюсом" для продажи земли по данной схеме остается и тот факт, что украинское законодательство никак не определяет порядок выплаты арендной платы – ежегодно на протяжении 50 лет или все сразу, лишь ее минимальный размер – не менее 0,3% от нормативной денежной оценки.

Стоит отметить, что данный механизм был особенно популярен для иностранных инвесторов, ведь даже с открытием с июля 2021 года рынка земли покупать украинский чернозем иностранцы не смогут, до проведения референдума. 

При этом в 2019 году средняя стоимость аренды 1 га превышала 4 тыс. грн, а в отдельных регионах составляла и более 8 тыс. грн, что в Национальном научном центре "Институт аграрной экономики" назвали более высокой ценой, чем в некоторых странах ЕС. 

Долг фиктивный, земля настоящая

Существует еще один относительно не сложный, но требующий дополнительных расходов и времени способ. Так, потенциальный продавец земли якобы берет в долг деньги у теневого покупателя, а в качестве залога при договоре займа выступает земля, что подтверждается нотариально заверенной распиской. Задолженность своевременно естественно не погашается и "кредитор", он же теневой покупатель, через иск в суд добивается передачи залога в свою собственность, окончательную же точку ставит нотариус, который на основании решения суда меняет собственника земельного участка в Реестре имущественных прав.

Обмен с доплатой

Также весьма популярный способ теневой продажи земли – обмен ее на другую землю в другом регионе, меньшей площади и плодородности с соответствующей "теневой" доплатой, де-факто являющейся ценой продажи земли.

На сайте объявлений OLX.ua можно встретить объявления о продаже земли в Хмельницкой, Кировоградской и других областях, в которых автор объявления говорит о готовности обмена.

Земля в наследство

Согласно данным СМИ, среди владельцев земельных паев в Украине порядка 1,5 млн – пенсионеры, то есть люди которые сами не могут обрабатывать землю, и перед ними есть два пути: продать землю или передать по наследству. Согласно одной из теневых схем, это можно совместить, например, заключив договор пожизненного содержания в обмен на переданную по наследству после смерти землю. Причем такое наследство можно оставлять не только физическим, но и юридическим лицам.

Эмфитевзис – пользуйся на здоровье

Договор долгосрочного пользования земельным участком и доходами с него – эмфитевзиса – является самым популярным способом теневой продажи земли после ее аренды, и во многом их механизмы схожи.

Так, договор эмфитевзиса, как и аренда, предполагает передачу права пользования земельным участком третьему лицу, но в сравнении с арендой имеет ряд преимуществ. Так, до 2018 года не существовало обязательного срока действия подобного договора, можно было передать право пользования на землю хоть на 100 лет, что многие и делали, тем самым де-факто продавая землю, но де-юре теневой продавец оставался собственником земли. Впрочем, в 2018 году Верховная Рада ограничила срок действия подобных договоров 50 годами для частых земель.

Однако у договора эмфитевзиса остались свои преимущества, например, передача землепользования может осуществлять безвозмездно, то есть продавец может получить за землю деньги и вовсе уйти от необходимости платить налоги, при этом оставаясь для закона "чистым". Более того, обязательного типового договора эмфитевзиса между его сторонами не существует и условия его стороны, помимо предмета (указания имущества), цены пользования (при наличии платы по договору) и срока действий, могут быть произвольными.

Другими преимуществами эмфитевзиса земли являются широкие права землепользователя-покупателя, который может:

- продать право землепользования, правда, при согласии собственника земли, на что закон дает ему 1 месяц, если такой пункт включен в договор или же тот период времени, который указан в самом договоре;
- передать право эмфитевзиса по наследству;
- внести в уставной фонд юридического лица;
- передать в залог.

Таким образом, эмфитевзис давал большую гибкость в дальнейшем использовании приобретенной земли. Но юридически она по-прежнему принадлежала владельцу земли, а покупатель выступал землепользователем.

"Белый рынок" вместо "черного"

Во время своей презентации аудита экономики Украины 6 ноября, премьер-министр Денис Шмыгаль заявил, что открытие рынка земли позволит в 5 раз повысить цену сельскохозяйственной земли в Украине и добавит к ВВП Украины 85 млрд долл. Так, согласно аудиту справедливая цена 1 га украинских черноземов составляет 5000 долл. при 955 долл. нормативной денежной оценки 2018 года.

Если же проанализировать объявления о продаже земли в свободном доступе окажется что цены на 1 га украинской земли зависят от региона и составляют от 2000 долл. на Донбассе, до 6000-7000 долл. в столичном регионе и центральной Украине.

Эти цены в целом соответствуют установившимся ценам на землю в странах Восточной и центральной Европы, таких как Эстония, Болгария, Румыния или Хорватия. Напомним, самой дорогой землей в мире считаются сельскохозяйственные земли Нидерландов и Швейцарии, стоимость 1 га в которых стартует от 60 тыс. долл.