Від «тіньового» ринку до відкритого: як нардепи планують продавати українську землю

Питання продажу землі в Україні є актуальним в останні 29 років. Земля в нашій країні вважається однією з найбільш родючих в Європі, але повністю використовувати потенціал, на думку економістів, дозволило б відкриття ринку землі сільськогосподарського призначення, проте політики на цей крок довго не йшли. Як виглядає український ринок землі і найпопулярніші схеми по її тіньовому продажу на чорному ринку — розбиралися "Коментарі".

28 років під мораторієм

Після здобуття Україною незалежності в 1991 році, в країні була проведена досить умовна приватизація землі, за підсумками якої кожен вчорашній член колгоспу отримував свою частинку землі у вигляді сертифіката на право на земельну частку — пай, видавати які почали в 1996 році. Як правило, це були кілька гектарів землі — розмір ділянки зазвичай залежав від конкретних умов.

Однак швидко з'ясувалося, що скористатися своїм правом на землю переважна більшість власників паїв просто не може — кілька гектарів землі і відсутність с / г техніки та засобів унеможливлювали відкриття повноцінного фермерського виробництва. У підсумку більшість власників землі стали просто здавати її в оренду фермерським та іншим сільськогосподарським підприємствам, отримуючи у вигляді орендної плати не менше 1% від вартості землі.

У 2002 році Верховна Рада України прийняла довгоочікуваний Земельний кодекс, однак відразу ж встановила мораторій на продаж українських чорноземів до 2005 року. Тоді це називали тимчасовим заходом. На ділі мораторій постійно подовжували. В останній раз це відбулося в грудні 2018 року. Мораторій мав діяти до 2020 року. Лише прийняття навесні нового Закону про зміну законодавства щодо обігу сільськогосподарських земель, скасував мораторій і дало відлік до формування легального ринку землі.

Втім, дія мораторію не дуже обмежувало бажаючих продати або купити сільськогосподарську землю, які розробили схеми по "тіньової" продажу сільськогосподарської землі.

"Чорний ринок": які схеми найбільш популярні в Україні

За час дії мораторію були розроблені і успішно застосовувалися різні "тіньові" схеми з продажу сільськогосподарської землі:

— зміна цільового призначення, найбільш часто використовується в будівельній галузі;
- довгострокова оренда на десятки років, що фактично рівнозначно продажу і використовується цілком законно;
- продаж через фіктивні борги;
- договір міни;
- договір довічного утримання в обмін на земельний пай;
- договір емфітевзису (довгострокового користування земельною ділянкою та доходами з нього).

Зміна цільового призначення згубила не одного чиновника

Зміна цільового призначення сільськогосподарської землі — вельми популярна в Україні тіньова схема. Вона небезпечна тим, що продані за даною схемою землі не тільки виводяться з "білого" обороту, а й зазвичай перестають використовуватися для ведення сільського господарства.

Дана операція може виглядати в двох іпостасях, найпростішої з яких є використання права, обмеженого статтею 121 Земельного кодексу України. Згідно з документом, кожен громадянин України має право на безкоштовну передачу земельних ділянок із земель державної або комунальної власності. Залежно від мети використання, площа може коливатися від 2 гектарів (для ведення особистого сільськогосподарської діяльності) до 0,01 га (під будівництво гаража).

Більш складний шлях — отримання землі сільськогосподарського призначення, припустимо, під будівництво дачного селища, що потрібно узгодити з районною владою.

Наступний етап в обох випадках — зміна цільового призначення землі та виведення її з категорії земель, призначених для ведення сільського господарства, що робиться в органах місцевого самоврядування і затверджується на сесіях місцевих рад. Після проходження даного етапу на виведеної з сільськогосподарського обороту землі зазвичай починається будівництво.

Дана схема дуже популярна у вітчизняних чиновників, оскільки дозволяє "погріти" на цьому руки, правда, і ризик попастися теж досить великий. Останній такий приклад — затримання 4 листопада співробітниками СБУ голови Чернігівської РДА Сергія Журман при отриманні 10 тис. Дол. Хабара. Як повідомила прес-служба відомства, в таку суму чиновник оцінив видачу розпорядження на розробку детального плану території та узгодження зміни цільового призначення земельних ділянок площею 6 гектарів в Чернігівській області.

Втім, можна дійсно отримати 2 гектари сільськогосподарської землі і продати її саме для заняття сільськогосподарською діяльністю.

Договір оренди

До відкриття ринку землі оренда залишалася єдиним законним способом для бажаючих зайнятися агробізнесом, але які не мають власної землі для цього.

Як і будь-яка досить законна "сіра" схема, довготривала оренда користується найбільшою популярністю. Так, за даними дослідження, проведеного компанією GfK на замовлення програми "Підтримка прозорого управління земельними ресурсами в Україні", озвученого Денисом Нізалова, керівником програми і консультантом Світового Банку із земельних питань в 2018 році, 78% українських власників паїв здають свою землю в оренду .

В силу масовості і законності механізму оренди визначити, яку частину з них становить звичайна оренда, а яку фактично тіньовий продаж землі, вельми важко, але зазвичай виходять з тривалості строків дії орендних договорів.

За даними Світового банку, з 2,85 млн договорів оренди землі, підписаних за 2015-2017 роки, чверть, тобто близько 700 тис., Укладені строком більш ніж на 10 років, що дозволяє говорити про можливу "тіньової" продажу власниками своїх земельних ділянок, при цьому максимальний термін оренди не повинен перевищувати 50 років. Ще одним "плюсом" для продажу землі за даною схемою залишається і той факт, що українське законодавство ніяк не визначає порядок виплати орендної плати — щорічно протягом 50 років або все відразу, лише її мінімальний розмір — не менше 0,3% від нормативної грошової оцінки.

Варто зазначити, що даний механізм був особливо популярний для іноземних інвесторів, адже навіть з відкриттям з липня 2021 року ринку землі купувати український чорнозем іноземці не зможуть, до проведення референдуму.

При цьому в 2019 році середня вартість оренди 1 га перевищувала 4 тис. Грн, а в окремих регіонах становила і більше 8 тис. Грн, що в Національному науковому центрі "Інститут аграрної економіки" назвали більш високою ціною , ніж в деяких країнах ЄС.

Борг фіктивний, земля справжня

Існує ще один відносно не складний, але вимагає додаткових витрат і часу спосіб. Так, потенційний продавець землі нібито позичає гроші у тіньового покупця, а в якості застави при договорі позики виступає земля, що підтверджується нотаріально завіреної розпискою. Заборгованість своєчасно природно не погашається і "кредитор", він же тіньової покупець, через позов до суду домагається передачі застави в свою власність, остаточну ж крапку ставить нотаріус, який на підставі рішення суду змінює власника земельної ділянки в Реєстрі майнових прав.

Обмін з доплатою

Також дуже популярний спосіб тіньового продажу землі — обмін її на іншу землю в іншому регіоні, меншої площі і родючості з відповідною "тіньової" доплатою, де-факто є ціною продажу землі.

На сайті оголошень OLX.ua можна зустріти оголошення про продаж землі в Хмельницькій , Кіровоградській та інших областях, в яких автор оголошення говорить про готовність обміну.

Земля в спадок

Згідно з даними ЗМІ, серед власників земельних паїв в Україні близько 1,5 млн — пенсіонери, тобто люди які самі не можуть обробляти землю, і перед ними є два шляхи: продати землю або передати в спадщину. Згідно з однією з тіньових схем, це можна поєднати, наприклад, уклавши договір довічного утримання в обмін на передану у спадок після смерті землю. Причому така спадщина можна залишати не тільки фізичним, але і юридичним особам.

Емфітевзис — користуйся на здоров'я

Договір довгострокового користування земельною ділянкою та доходами з нього — емфітевзису — є найпопулярнішим способом тіньового продажу землі після її оренди, і багато в чому їх механізми схожі.

Так, договір емфітевзису, як і оренда, передбачає передачу права користування земельною ділянкою третій особі, але в порівнянні з орендою має ряд переваг. Так, до 2018 року не існувало обов'язкового терміну дії такого договору, можна було передати право користування на землю хоч на 100 років, що багато і робили, тим самим де-факто продаючи землю, але де-юре тіньової продавець залишався власником землі. Втім, в 2018 році Верховна Рада обмежила термін дії подібних договорів 50 роками для частих земель.

Однак у договору емфітевзису залишилися свої переваги, наприклад, передача землекористування може здійснювати безоплатно, тобто продавець може отримати за землю гроші і зовсім піти від необхідності платити податки, при цьому залишаючись для закону "чистим". Більш того, обов'язкового типового договору емфітевзису між його сторонами не існує і умови його боку, крім предмета (вказівки майна), ціни користування (при наявності плати за договором) і терміну дій, можуть бути довільними.

Іншими перевагами емфітевзису землі є широкі права землекористувача-покупця, який може:

— продати право землекористування, правда, за згодою власника землі, на що закон дає йому 1 місяць, якщо такий пункт включений в договір або ж той період часу, який вказаний в самому договорі;
- передати право емфітевзису у спадок;
- внести в статутний фонд юридичної особи;
- передати в заставу.

Таким чином, емфітевзис давав велику гнучкість в подальшому використанні придбаної землі. Але юридично вона як і раніше належала власнику землі, а покупець виступав землекористувачем.

"Білий ринок" замість "чорного"

Під час своєї презентації аудиту економіки України 6 листопада, прем'єр-міністр Денис Шмигаль заявив, що відкриття ринку землі дозволить в 5 разів підвищити ціну сільськогосподарської землі в Україні і додасть до ВВП України 85 млрд дол. Так, згідно з аудитом справедлива ціна 1 га українських чорноземів становить 5000 дол. при 955 дол. нормативної грошової оцінки 2018 року.

Якщо ж проаналізувати оголошення про продаж землі у вільному доступі виявиться що ціни на 1 га української землі залежать від регіону і складають від 2000 дол. На Донбасі, до 6000-7000 дол. В столичному регіоні і центральній Україні.

Ці ціни в цілому відповідають усталеним цінами на землю в країнах Східної і Центральної Європи, таких як Естонія, Болгарія, Румунія або Хорватія. Нагадаємо, найдорожчою землею в світі вважаються сільськогосподарські землі Нідерландів і Швейцарії, вартість 1 га в яких стартує від 60 тис. Дол.