Аренда земельного пая: на что следует обратить внимание - объяснение эксперта

Одним из самых распространенных разновидностей отношений в области земельного права в Украине — является аренда земельных участков. Важность этого вопроса для общества и его государственное регулирование закреплено в ряде нормативно-правовых актов. Однако основные положения отражены в Законе Украины "Об аренде земли". Поскольку аренда земельных участков каждой формы собственности имеет свои особенности, а тот факт, что дополнительно на эти правоотношения влияет категория земельного участка и его вид использования, говорит о чрезвычайно широкий круг вопросов, которые необходимо было бы включить в материала.

Коллаж: Д. Романюк/Comments.ua

Выделяя важные, сосредоточим внимание на арендных отношениях, касающихся наибольшего количества граждан — это аренда земельных участков частной формы собственности, для ведения товарного сельскохозяйственного производства или как мы привыкли их называть — паи.

Разобраться с особенностями аренды земельных паев и сложностями, которые могут встретиться на этом пути, портала "Комментарии" помог кандидат наук по государственному управлению, эксперт по земельным вопросам Вадим Чувпыло.

По словам эксперта, на первый взгляд вопрос аренды паев является простым и понятным. Казалось бы, что может быть сложного, если частный участок передается собственником в аренду физическому (фермеру) или юридическому (предприятию) лицу. Однако не стоит недооценивать возможные риски и случаи, возникающие как при заключении самого договора аренды, так и в течение периода использования арендатором земельного участка.

Субъективные факторы владельца земельного участка (пая) и арендатора

"С самого начала отмечу субъективные факторы владельца земельного участка (пая) и арендатора. Каким бы странным это ни было, но чаще всего у обеих сторон договора аренды пая отношение к земельному участку довольно спорно.

В частности владельцы земельных участков (паев) воспринимают свой участок не как объект недвижимости со всеми его характеристиками (качественными показателями), а как дополнительный источник средств (денежный бонус в конце года или определенная сумма средств взятых заранее в силу жизненных обстоятельств). При этом если проводить аналогию с арендой жилых или нежилых помещений, то качественные показатели (коммуникация, сантехника, мебель, обои и т.д.) берутся за основу и в случае их ухудшения арендатором — подлежат возмещению.

Так вот, следует отметить, что земельный участок так же имеет свои качественные характеристики, это: толщина плодородного слоя (гумуса), состав почвы, насыщенность ее питательными веществами и так далее. Если арендатор активно использует при обработке земли и выращивания сельскохозяйственных культур различные химические удобрения, пестициды, ядовитые вещества для борьбы с насекомыми и грызунами, соблюдается правил севооборота (из года в год засевает участок одной культурой), то в результате после окончания срока договора аренды владелец Земельный участок будет неприятно удивлен, что его имущество превратилось в химический субстрат с уничтоженным плодородным слоем и выращивать в дальнейшем на этой земле любые органично чистые культуры будет просто невозможно.

Государственные и коммунальные земли, используемые для ведения товарного сельскохозяйственного производства в этом плане хотя бы юридически имеют защиту.

В частности при передаче земельного участка государственной или коммунальной формы собственности в аренду для сельскохозяйственных нужд, постановлением Кабинета Министров Украины от 3 марта 2004 № 220 предусмотрено обязательное наличие агрохимического паспорта земельного участка, который содержит все качественные показатели и в случае их ухудшения в течение срока аренды, арендодатель имеет право на возмещение убытков в размере, определенном сторонами. Если сторонами не достигнуто соглашение о размере возмещения убытков, спор решается в судебном порядке.

Обязательные условия договора

Обязательным условием договора также является пункт, по которому после прекращения действия договора арендатор возвращает арендодателю земельный участок (земельные участки) в состоянии, не худшем по сравнению с тем, в котором он получил ее в аренду.

В случае ухудшения качества почвенного покрова и других полезных свойств арендованного земельного участка или приведения ее в непригодное для использования по целевому назначению состояние, начисляются убытки, подлежащие возмещению.

В частных арендных отношениях обязательно наличие вышеупомянутых документов и условий законодательством не предусмотрена, а значит часто в договорах аренды паев мы видим пункты касающиеся вспашки огородов, завоза соломы или воды, предоставление ритуальных услуг и т.д., но ни о сохранении качественных характеристик земельного участка и ее плодородия.

Неотъемлемым условием договора аренды земли является размер арендной платы, фактически устанавливается по договоренности сторон. Важно понимать, что и сумма указанной в договоре и является гарантированной. Это означает, что арендатор обещая выплачивать сумму большую чем указанный в договоре, чтобы избежать большего налога фактически вводит в заблуждение арендодателя, так как выплаты больше чем предусмотренные в договоре после его регистрации является личной свободой, которую можно как выполнять так и нет. Поэтому лучше зафиксировать размер арендной платы, или оговорить основания его просмотра через определенное время.

Еще одной особенностью, на которую стоит обращать внимание является регистрация договора аренды и наличие экземпляра такого договора у арендодателя. Достаточно часто подписывая договор аренды владелец пая считает, что участок уже передана в пользование и считает окончания срока действия договора с момента его подписания. Но согласно ст. 6 Закона Украины "Об аренде земли", право аренды земельного участка подлежит государственной регистрации и в соответствии с ст.125 Земельного кодекса Украины право аренды земельного участка возникает с момента государственной регистрации этого права. Таким образом, подписанный, но не зарегистрирован договор аренды не дает право арендатору приступать к пользованию земельным участком.

Для владельца участка (арендодателя) незарегистрированный договор несет риски "смещение" срока аренды, ведь если договор был подписан в 2019 году, а был зарегистрирован в 2021 году, то 10 лет на которые передается земельный участок могут в таких условиях закончиться в 2031 году, а не как может ошибочно считать арендодатель — в 2029 году.

Отсутствие одного экземпляра зарегистрированного договора аренды земельного участка у собственника (арендодателя), угрожает не только несвоевременной регистрацией, но и внесения поправок, о которых арендодатель может и не знать (например изменить срок действия договора, исправив 7 лет на 17).

В итоге можно сказать, что подписывая договор аренды его необходимо внимательно читать (если есть сомнения, лучше привлечь для консультации соответствующего специалиста), требовать подписанного обеими сторонами экземпляр договора, оставить у себя и оговорить дату государственной регистрации такого договора с арендатором, чтобы избежать недоразумений в дальнейшем.

Вынесение границ земельного участка на местности

И напоследок рассмотрим еще один аспект, это вынесения в натуре (на местности) границ земельного участка, передаваемого в аренду.

Проще говоря, 90% владельцев земельных участков (паев) не ориентируются где именно находится их земельный участок. Конечно имея кадастровый номер, можно с помощью Публичной кадастровой карты Украины ориентировочно определить такое местоположение, но все равно это будет далеко не точно.

Передавать земельный участок в аренду, не зная где она находится, все равно что сдавать в аренду квартиру, не зная ее адреса и фактического места нахождения.

Лучше всего при заключении договора аренды оговорить с потенциальным арендатором условия вынесения границ участка на местности и установление межевых знаков (по возможности). Понятно, что в этом случае не обойтись без платных землеустроительных услуг, но в случае возвращения земельного участка по окончании договора аренды или досрочного его расторжения возможно четко отследить в каком состоянии арендатор принял ее в пользование и возвращает владельцу, кроме этого понимания границ собственного пая поможет избежать межевых споров, особенно если на одном поле землю обрабатывают несколько арендаторов.

Перечень особенностей на которые следует обращать внимание в частных арендных отношениях не является исчерпывающим, но по моему мнению, месседжи этой публикации дают понимание основного, на что следует обращать внимание, чтобы избежать недоразумений и защитить свои права и законные интересы ".

Ранее портал "Комментарии" рассказывал, что такое кадастровый номер земельного участка.