Оренда земельного паю: на що слід звернути увагу - пояснення експерта

Одним з найпоширеніших різновидів відносин у галузі земельного права в Україні – є оренда земельних ділянок. Важливість цього питання для суспільства та його державне регулювання закріплене у низці нормативно-правових актів. Проте основні положення відображені в Законі України "Про оренду землі". Оскільки оренда земельних ділянок кожної форми власності має свої особливості, а  той факт, що додатково на ці правовідносини впливає категорія земельної ділянки та її вид використання, говорить про надзвичайно широке коло питань, які необхідно було б включити до матеріалу. 

Колаж: Д. Романюк/Comments.ua

Виокремлюючи найважливіші, зосередимо увагу на орендних відносинах, які стосуються найбільшої кількості громадян – це оренда земельних ділянок приватної форми власності, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва або як ми звикли їх називати – паї.

Розібратися із особливостями оренди земельних паїв та складностями, які можуть зустрітися на цьому шляху, порталу "Коментарі" допоміг кандидат наук із державного управління, експерт із земельних питань Вадим Чувпило. 

За словами експерта, на перший погляд питання оренди паїв є простим і зрозумілим. Здавалося б, що може бути складного, якщо приватна ділянка передається власником в оренду фізичній  (фермеру) чи юридичній (підприємству) особі. Проте не варто недооцінювати можливі ризики та випадки, що виникають як під час укладення самого договору оренди, так і протягом періоду використання орендарем земельної ділянки.

Суб’єктивні чинники власника земельної ділянки (паю) та орендаря

"З самого початку зазначу суб’єктивні чинники власника земельної ділянки (паю) та орендаря. Яким би дивним це не було, але найчастіше в обох сторін договору оренди паю ставлення до земельної ділянки досить суперечливе. 

Зокрема власники земельних ділянок (паїв) сприймають свою ділянку не як об’єкт нерухомості з усіма його характеристиками (якісними показниками), а як додаткове джерело коштів (грошовий бонус в кінці року або ж певна сума коштів узятих наперед в силу життєвих обставин). При цьому якщо проводити аналогію з орендою житлових або не житлових приміщень, то якісні показники (комунікація, сантехніка, меблі, шпалери і таке інше) беруться за основу і у випадку їх погіршення орендарем – підлягають відшкодуванню.

Так от, слід відзначити, що земельна ділянка так само має свої якісні характеристики, це: товщина родючого шару (гумусу), склад ґрунту, насиченість його поживними речовинами і так далі. Якщо орендар активно використовує під час обробітку землі та вирощування сільськогосподарських культур різні хімічні добрива, пестициди, отруйні речовини для боротьби з комахами та гризунами, недотримується правил сівозміни (з року в рік засіває ділянку однією культурою), то в результаті після закінчення терміну договору оренди власник земельною ділянки буде неприємно здивований, що його майно перетворилось на хімічний субстрат із знищеним родючим шаром і вирощувати у подальшому на цій землі будь які органічно чисті культури буде просто не можливо.

Державні та комунальні землі, які використовуються для ведення товарного сільськогосподарського виробництва у цьому плані хоча б юридично мають захист.

Зокрема при передачі земельної ділянки державної або комунальної форми власності в оренду для сільськогосподарських потреб, постановою Кабінету Міністрів України від 3 березня 2004 р. № 220 передбачено обов’язкова наявність агрохімічного паспорту земельної ділянки, який містить всі якісні показники і у випадку їх погіршення протягом терміну оренди, орендодавець має право на відшкодування збитків у розмірі, визначеному сторонами. Якщо сторонами не досягнуто згоди про розмір відшкодування збитків, спір розв'язується у судовому порядку. 

Обов'язкові умови договору 

Обов’язковою умовою договору також є пункт, за яким після припинення дії договору орендар повертає орендодавцеві земельну ділянку (земельні ділянки) у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду.

У разі погіршення якості ґрунтового покриву та інших корисних властивостей орендованої земельної ділянки або приведення її у непридатний для використання за цільовим призначенням стан, нараховуються збитки, що підлягають відшкодуванню.

У приватних орендних відносинах обов’язкова наявність вищезгаданих документів та умов законодавством не передбачена, а отже часто в договорах оренди паїв ми бачимо пункти які стосуються оранки городів, завозу соломи або води, надання ритуальних послуг, тощо, але жодного про збереження якісних характеристик земельної ділянки та її родючості.

Невід’ємною умовою договору оренди землі є розмір орендної плати, який фактично встановлюється за домовленістю сторін. Важливо розуміти, що та сума яка вказана у договорі і є гарантованою. Це означає, що орендар обіцяючи виплачувати суму більшу ніж вказану у договорі, щоб уникати більшого податку фактично вводить в оману орендодавця, тому що виплати більші ніж передбачені у договорі після його реєстрації є особистою волею, яку можна як виконувати так і ні. Тому краще зафіксувати розмір орендної плати, або обумовити підстави його перегляду через певний час.

Ще однією особливістю, на яку варто звертати увагу є реєстрація договору оренди та наявність примірника такого договору в орендодавця. Досить часто підписуючи договір оренди власник паю вважає, що ділянка вже передана в користування та рахує закінчення терміну дії договору від дати його підписання. Але згідно ст. 6 Закону України "Про оренду землі", право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації і відповідно до ст.125 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права. Таким чином, підписаний, але не зареєстрований договір оренди не дає право орендарю приступати до користування земельною ділянкою.

Для власника ділянки (орендодавця) незареєстрований договір несе ризики "зміщення" терміну оренди, адже якщо договір був підписаний у 2019 році, а був зареєстрований у 2021 році, то 10 років на які передається земельна ділянка можуть за таких умов закінчитись у 2031 році, а не як може помилково вважати орендодавець – у 2029 році.

Відсутність одного примірника зареєстрованого договору оренди земельної ділянки у власника (орендодавця), загрожує не лише несвоєчасною реєстрацією, а й внесення виправлень, про які орендодавець може і не знати (наприклад змінити термін дії договору, виправивши 7 років на 17).

У підсумку можна сказати, що підписуючи договір оренди його необхідно уважно читати (якщо є сумніви, краще залучити для консультації відповідного фахівця), вимагати підписаного обома сторонами примірник договору, який залишити у себе і обумовити дату державної реєстрації такого договору з орендарем, аби уникнути непорозумінь у подальшому.

Винесення меж земельної ділянки на місцевості 

І на останок розглянемо ще один аспект, це винесення в натурі (на місцевості) меж земельної ділянки, яка передається в оренду.

Простіше кажучи, 90% власників земельних ділянок (паїв) не орієнтуються де саме знаходиться їхня земельна ділянка. Звісно маючи кадастровий номер, можна за допомогою Публічної кадастрової мапи України орієнтовно визначити таке місце розташування, але все одно це буде далеко не точно.

Передавати земельну ділянку в оренду, не знаючи де вона знаходиться, все одно що здавати в оренду квартиру, не знаючи її адреси і фактичного місця знаходження.

Краще за все під час укладення договору оренди обумовити з потенційним орендарем умови винесення меж ділянки на місцевості та встановлення межових знаків (за можливості). Зрозуміло, що у цьому випадку не обійтись без платних землевпорядних послуг, але ж у випадку повернення земельної ділянки після закінчення договору оренди або дострокового його розірвання можливо чітко відслідкувати у якому стані орендар прийняв її у користування і повертає власнику, крім цього розуміння меж власного паю допоможе уникнути межових спорів, особливо якщо на одному полі землю обробляють декілька орендарів.

Перелік особливостей на які слід звертати увагу в приватних орендних відносинах не є вичерпним, але на мою думку, меседжі цієї публікації дають розуміння основного, на що слід зважати, аби уникнути непорозумінь та захистити свої права та законні інтереси".

Раніше портал "Коментарі" розповідав, що таке кадастровий номер земельної ділянки.