Продажа земли в Украине: в каком регионе самая дорогая сельскохозяйственная земля

Еще в марте 2020 года 259 голосами "за" Верховная Рада Украины IX созыва приняла законопроект, запускающий рынок земли сельскохозяйственного назначения. Согласно закону, которым с 1 июля 2021 года разрешил свободную покупку украинских черноземов.

Впрочем, свобода на рынке земли будет весьма относительной, ведь приобретать ее смогут только физические лица и не более 100 га в одни руки, а позднее – не более 10 тыс. га. Юридические лица смогут покупать землю с 1 января 2024 года, а иностранцам покупать украинский чернозем и вовсе запрещено, во всяком случае, до всеукраинского референдума. Да и продавать сельскохозяйственную землю государственной и коммунальной собственности запрещено. Правда, в Украине уже давно и успешно функционирует "теневой" рынок земель сельскохозяйственного назначения.

В каком регионе самый дорогой украинский чернозем и где лучше скупать землю – разбирались "Комментарии".

Цены не сложим: во сколько оценивают украинскую землю

Несмотря на то, что до открытия рынка земли осталось менее полугода, сколько будет стоить отечественный чернозем, никто сказать не может, а оценки экспертов и чиновников разнятся иногда в несколько раз.

Так, еще в 2017 году эксперты предсказывали цену 1 га украинского чернозема от 500 до 5000 долларов, окончательную цифру должен был установить рынок. 

С принятием весной закона об открытии рынка земли возможная оценочная максимальная стоимость украинских черноземов снизилась, а минимальная напротив выросла.

Так, председатель Государственной службы по вопросам геодезии, картографии и кадастра Роман Лещенко осенью прогнозировал стоимость 1 га не менее 1 тыс. долл. Еще ранее заместитель министра развития экономики, торговли и сельского хозяйства Украины Тарас Высоцкий спрогнозировал минимальную цену 1 га земли в 40-60 тыс. гривен, что эквивалентно 1500-2500 долл.

Схожего мнения придерживается один из авторов закона об открытии рынка земли Николай Соцкий, уточняя, что 2 тыс. долл. за 1 гектар – на самом деле маленькая цена, которая зависит от запрета покупать землю для юридических лиц, есдь в подобном случае цена 1 га достигнет 4-5 тыс. долл. 

Секретарь же "профильного" аграрного комитета ВР народный депутат Иван Чайковский считает, что цена земли составит 1000-1500 долл.

Во время своей презентации аудита экономики Украины 6 ноября, премьер-министр Денис Шмыгаль заявил, что справедливая цена 1 га украинских черноземов составляет 5 тыс. долл. при 955 долл. нормативной денежной оценки 2018 года. Мировые цены на землю, как показывает опыт других стран, в среднем несколько выше – от 4500-5000 долл. за гектар в Эстонии и Болгарии, до самых дорогих 60 тыс. долл. в Швейцарии. 

Самая дорогая земля – в Черкасской области

Сколько стоит украинский чернозем, и в каком регионе страны может располагаться потенциально самая дорогая сельскохозяйственная земля, можно узнать двумя способами: из официальных источников и "рыночным".

Согласно официальным данным нормативной денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения Государственной службы Украины по вопросам геодезии, картографии и кадастра, по состоянию на 1 января 2021 года самая дорогая пашня в Украине находится в Черкасской области – 33 646 грн за 1 гектар.

Также свыше 30 тыс. грн за 1 га оценивается земля в Днепропетровской (30 251 грн), Донецкой (31 111 грн.), Кировоградской (31 888 грн), Одесской (31 017 грн), Полтавской (30 390 грн), Харьковской (32 237 грн), Хмельницкой (30 477 грн) и Черновицкой (33 264 грн) областях.

Дешевле же всего – 21 411 гривен, обойдется земля в Житомирской области, лишь немногим дороже стоит земля в Волынской (21 806 грн), Львовской (21 492 грн) и Ровенской (21 938 грн.) областях.

Поскольку стоимость продажи земель сельскохозяйственного назначения не может быть меньше их нормативной денежной оценки, по мнению Госгеокадастра самая дорогая земля в Украине находится в Черкасской области.  

Сколько стоит земля у "теневиков"

Другим способом узнать цену земли в различных регионах Украины является мониторинг объявлений о продаже земельных паев в интернете, благо, несмотря на официальный запрет подобных сделок, на деле они процветают под видом долгосрочной аренды или землепользования (эмфитевзиса).

Согласно объявлениям о продаже земли, размещенных на сайте OLX.ua черкасская земля действительно ценится продавцами, пожалуй, больше всего, например, 40 тыс. долл. за 4,8 га в Христиновском районе или 30 тыс. долл. за 2,6 га в Чернобаевском районе региона. 

В цене и земли в Одесской области, например, 4,5 га предлагают за 50 тыс. долл. в Коминтерновском районе. 

Упоминаемые среди самых дорогих, по мнению Госгеокадастра, земли в Днепропетровской и Кировоградской областях можно купить в среднем от 2150 долл.  и 3050 долл. соответственно.

Около 3350 долл. за гектар попросят в Богодуховском районе Харьковской области. 

Особенности ценообразования

Впрочем, есть и предложения, которые явно не вкладывающиеся в тенденцию, указанную нормативной денежной оценкой земли Госгеокадастром.

Так, 75 тыс. долл. за 3,8 га просят в Полтавской области, правда, поскольку эта земля находится на окраине Полтавы в селе Супруновка, продавец явно увеличивает цену в надежде на будущую жилую застройку. 

40 тыс. долл. за 3,3 га просят в Киевской области за землю расположенную в селе Пищики, хотя нормативная денежная оценка пашни в области по данным Госгеокадастра составляет 26 531 грн или 945 долл. 

15 тыс. долл. за участок в 1,5 га просят в Ивановском районе Херсонской области, при нормативной денежной оценке земли в области в 24 450 грн. 

10 тыс. долл. за 1,5 га просит продавец в Житомирской области, где земля по данным Госгеокадастра стоит меньше всего, впрочем, недалеко от Глубочица находится аэропорт, с чем очевидно и связана такая цена. 

Целых 10 гектаров всего за 380 тыс. грн (13 550 долл.) предлагают продать в Донецкой области около села Парасковеевка, хотя нормативная денежная оценка земель региона одна из самых высоких. Впрочем, низкая цена объясняется тем, что речь идет о Бахмутском районе области, то есть, фактически о прифронтовом районе. 

При нормативной оценке земли в 24 065 грн в Черниговской области, продавать ее готовы за 15 тыс. долл. за 7,8 га  и 29 тыс. долл. за 4 га. 

Отметим, сходя из этих показателей сложно сказать, какие цены установятся на украинские земли в регионах страны после открытия "белого рынка". Напомним, опрошенные "Комментариями" эксперты, цена из-за существующих ограничений для покупателей ниже, чем могла бы быть.