Ситуация на рынке земли в Украине: цены, риски и тенденции, о которых не говорят

Более полугода открытию рынка земли в Украине: какие можно обозначить прорывы и провалы. О чем говорят, о чем умалчивают? Об этом порталу "Комментарии" рассказала доктор экономических наук, заместитель директора Национального научного центра "Институт аграрной экономики" Ольга Ходаковская.

Ситуация на рынке земли: цены, риски и тенденции, о которых не говорят. Коллаж "Комментарии" Д.Романюк

Относительно ситуации с ценообразованием на рынке земель с/х назначения

В последнее время внимание многих аналитиков и практиков приковано к тенденциям, складывающимся на рынке земель с/х назначения.

За первые шесть месяцев функционирования рынка земель сельскохозяйственного назначения было заключено 64,3 тыс. сделок по купле-продаже, из которых: 28,2 тыс. сделок (43,8%) – земли для ведения товарного сельскохозяйственного производства (т.е. земельные паи) ; 32,7 тыс. соглашений (50,8%) – земли для ведения личного крестьянского хозяйства (ЛПХ), 2,6 тыс. соглашений (4,0%) – земли для садоводства. Здесь следует отметить, что две последние категории (земли для ЛПХ и земли для садоводства) не подпадали под действие моратория и свободно покупались и продавались и в предыдущие периоды, то есть до 1 июля 2021 года. Также для объективности понимания реальной картины следует отметить, что категория земель для ведения ЛПХ включает, помимо прочего, и обычные человеческие огороды, действие моратория на которые тоже не распространялось.

Как показывает практика, наибольшим спросом сейчас пользуются земли, находящиеся вокруг крупных городов, мегаполисов, и которые в дальнейшем из-за изменения целевого назначения, вероятнее всего, будут переведены под застройку. Соответственно, высока и цена таких земель. В целом, во время исследования земельных трансакций, мы видим, что есть земельные участки в Киевской, Одесской и Львовской областях, стоимость которых составила более 700 тыс. грн/га, с расположением таких земель недалеко от мегаполисов с вероятным выкупом их, как уже отмечалось, под застройку, а не для использования в сельском хозяйстве.

Характеристика стоимости земель сельскохозяйственного назначения в зависимости от месторасположения свидетельствует, что наибольшая цена земель – 67,2 тыс. грн/га наблюдается за земли, расположенные в пределах городов. Для сравнения, цена земель в пределах сельских населенных пунктов составляет в среднем 42,1 тыс. грн/га, за пределами населенных пунктов – 28,5 тыс. грн/га.

Анализируя ситуацию с ценами, то очевидно, что на их уровень в нынешних условиях существенно влияет место расположения земельного участка и приближенность его к крупным городам, а также его целевое назначение, что существенно сказывается на ценообразовании. Поэтому для объективности необходимо отделять цену на земли для индивидуального садоводства, которые фактически без всяких препятствий можно перевести под застройку, от земель для ЛПХ и земель для ведения товарного сельскохозяйственного производства. Так, средняя цена земель для индивидуального садоводства (еще раз повторюсь, это та категория земель, которая не подпадала под действие моратория) составляет около 500,4 тыс. грн за гектар. В то время как стоимость земель для ведения ЛПХ составляет в среднем 36,6 тыс. грн/га, а земель для ведения товарного с/х производства (земельные паи) – 31,4 тыс. грн/га.

Относительно основных тенденций на рынке земель с/х назначения, о которых не говорят

По результатам мониторинга земельных трансакций нами выявлены следующие тенденции и риски:

– происходит формирование класса "рантье". То есть большое количество покупателей не будет работать на приобретенных землях. Их цель консолидировать земельные массивы с целью последующей их перепродажи или сдачи в аренду, к примеру, тем же фермерам. Здесь следует отметить, что многие страны устанавливают предохранители, ведь до сих пор политика многих мировых лидеров нацелена на поддержку формирования продуктивного среднего класса и сочетания в одном лице собственника земли и землепользователя;

– есть высокие риски образования местных земельных монополий. Нынешние тенденции показывают, что со временем, если не будут применены соответствующие предохранители, значительная площадь земель может сконцентрироваться в руках ограниченного круга лиц, что в итоге приведет к формированию новейшего класса "местных феодалов" с неограниченной властью на местах;

– "подталкивание" собственников земель к продаже земельных наделов через введение нового налога – минимальное налоговое обязательство (МНО). Именно этим объясняется всплеск продаж земельных участков, который наблюдался в декабре. При этом подавляющее большинство проданных участков – это не земельные паи, а земли для ведения ЛПХ, включая огороды, расположенные за пределами населенных пунктов, на которые распространяется норма об уплате МНО;

– из всех земельных трансакций по купле-продаже доля фермеров составляет менее 3%, по сути для фермеров, как и для семейных фермерских хозяйств из-за различных институциональных преград (недостаточное количество свободных оборотных средств, отсутствие доступных кредитов, технические преграды и т.д.) имеют ограниченный доступ к земле. В то время как представителей неаграрных видов занятости такие препятствия отсутствуют и сейчас они стараются покупать свободные для продажи земли;

– среди ожидаемых потенциальных рисков наиболее непрогнозируемым на сегодняшний день является риск введения множественного гражданства. Ведь под предлогом привлечения "быстрых инвестиций" с/х земли достаточно быстро смогут перекочевать в руки иностранных граждан, которые под тем или иным предлогом воспользуются возможностью получить гражданство нашей страны. Сельскохозяйственные земли являются достаточно привлекательной инвестицией, особенно учитывая растущую глобальную потребность в продовольствии, перманентный рост мировых цен на пищевые продукты и сельхозсырье, ограниченность земель пригодных для ведения с/х товарного производства в мировом измерении и наличие большого количества свободных денег, которые нужно выгодно во что-то вложить.

Ранее портал "Комментарии" рассказывал, как бесплатно получить законные 2 га земли в Украине и возможно ли это сделать.