Ситуація на ринку землі в Україні: ціни, ризики та тенденції, про які не говорять

Понад півроку відкриття ринку землі в Україні: які можна позначити прориви та провали. Про що говорять, про що замовчують? Про це порталу "Коментарі" розповіла доктор економічних наук, заступник директора Національного наукового центру "Інститут аграрної економіки" Ольга Ходаківська.

Ситуація на ринку землі: ціни, тенденції та ризики. Колаж "Коментарі" Д.Романюк

Щодо ситуації з ціноутворенням на ринку земель с/г призначення

Останнім часом увага багатьох аналітиків і практиків прикута до тенденцій, що складаються на ринку земель с/г призначення. 

За перші шість місяців функціонування ринку земель сільськогосподарського призначення було укладено 64,3 тис. угод щодо купівлі-продажу, з яких: 28,2 тис. угод (43,8%) – землі для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (тобто, земельні паї); 32,7 тис. угод (50,8%) – землі для ведення особистого селянського господарства (ОСГ), 2,6 тис. угод (4,0%) – землі для садівництва. Тут потрібно зазначити, що дві останні категорії (землі для ОСГ і землі для садівництва) не підпадали під дію мораторію та вільно купувалися і продавалися і в попередні періоди, тобто до 1 липня 2021 року. Також для об’єктивності розуміння реальної картини потрібно зазначити, що категорія земель для ведення ОСГ включає, крім іншого, і звичайні людські городи, дія мораторію на які теж не поширювалась. 

Як показує практика, найбільшим попитом нині користуються землі, що знаходяться навколо великих міст, мегаполісів, і які у подальшому через зміну цільового призначення, ймовірніше за все, будуть переведені під забудову. Відповідно найвищою є і ціна таких земель. Загалом під час дослідження земельних трансакцій, ми бачимо, що є земельні ділянки в Київській, Одеській та Львівській областях, вартість яких склала понад 700 тис. грн/га, з розташуванням таких земель неподалік мегаполісів з вірогідним викупом їх, як уже зазначалося, під забудову, а не для використання у сільському господарстві.

Характеристика вартості земель сільськогосподарського призначення залежно від місця розташування свідчить, що найбільша ціна земель – 67,2 тис. грн/га спостерігається за землі, які розташовані в межах міст. Для порівняння, ціна земель в межах сільських населених пунктів в середньому становить 42,1 тис. грн/га,  за межами населених пунктів – 28,5 тис. грн/га.

Аналізуючи ситуацію щодо цін, то очевидно, що на їх рівень в нинішніх умовах суттєво впливає місце розташування земельної ділянки та наближеність її до великих міст, а також її цільове призначення, що суттєво позначається на ціноутворенні. Тому для об’єктивності необхідно  відокремлювати ціну на землі для індивідуального садівництва, які фактично  без будь-яких перешкод можна перевести під забудову, від земель для ОСГ та земель для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.  Так, нині середня ціна земель для індивідуального садівництва (ще раз повторюсь, це та категорія земель, яка не підпадала під дію мораторію) становить близько 500,4 тис. грн за гектар. Тоді як вартість земель для ведення ОСГ становить в середньому 36,6 тис. грн/га, а земель для ведення товарного с/г виробництва (земельні паї) – 31,4 тис. грн/га. 

Щодо основних тенденцій на ринку земель с/г призначення, про які не говорять

За результатами моніторингу земельних трансакцій нами виявлено наступні тенденції та ризики: 

– відбувається формування класу "рантьє". Тобто, чимала кількість покупців не буде працювати на придбаних землях. Їх мета консолідувати земельні масиви з метою подальшого їх перепродажу або здачі в оренду, до прикладу, тим же фермерам. Тут слід зазначити, що чимало країн встановлюють запобіжники, адже дотепер політика багатьох світових лідерів націлена на підтримку формування продуктивного середнього класу та поєднання в одній особі власника землі і землекористувача;

– існують високі ризики утворення місцевих земельних монополій. Нинішні тенденції показують, що з часом, якщо не буде вжито відповідних запобіжників, значна площа земель може сконцентруватися в руках обмеженого кола осіб, що у підсумку призведе до формування новітнього класу "місцевих феодалів" з необмеженою владою на місцях;

– "підштовхування" власників земель до продажу земельних наділів через введення нового податку – мінімального податкового зобов’язання (МПЗ). Саме цим пояснюється сплеск продажу земельних ділянок, що спостерігався у грудні місяці. При цьому переважна більшість проданих ділянок – це не земельні паї, а землі для ведення ОСГ, включаючи городи, розташовані за межами населених пунктів на які поширюється норма про сплату МПЗ;

– із усіх земельних трансакцій щодо купівлі-продажу частка фермерів становить менше 3%, по суті для фермерів, як і для сімейних фермерських господарств через різноманітні інституційні перепони (недостатня кількість вільних обігових коштів, відсутність доступних кредитів, технічні перепони і т.д.) мають обмежений доступ до землі. У той час як для представників неаграрних видів зайнятості такі перешкоди відсутні і нині вони намагаються купувати вільні до продажу землі;

– серед очікуваних потенційних ризиків найбільш непрогнозованим на сьогодні є ризик уведення множинного громадянства. Адже під приводом залучення "швидких інвестицій" с/г землі досить швидко зможуть перекочувати до рук іноземних громадян, які під тим чи іншим приводом скористаються можливістю отримати громадянство нашої країни. Сільськогосподарські землі є досить привабливою інвестицією, особливо з огляду на зростаючу глобальну потребу у продовольстві, перманентне зростання світових цін на харчові продукти та сільгоспсировину, обмеженість земель придатних для ведення с/г товарного виробництва у світовому вимірі та наявність великої кількості "вільних" грошей, які потрібно вигідно у щось вкласти. 

Раніше портал "Коментарі" розповідав, як безкоштовно отримати законні 2 га землі в Україні і чи можливо це зробити.