Оренда паю в Україні: скільки коштує та чи зміниться вартість із відкриттям ринку землі

З 1 липня 2021 року має набути чинності Закон "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення", який має відкрити ринок землі та дозволити громадянам вільно купувати та продавати землі сільськогосподарського призначення які належать їм на праві приватної власності.

Оренда паю в Україні. Колаж "Коментарі" Д.Романюк

Зважаючи на це, суспільство продовжує цікавитись тим, яка вартість оренди земельної ділянки та як вона зміниться? Де буде найдорожче орендувати пай? Які фактори на це впливатимуть? На ці запитання виданню "Коментарі" відповіла доктор економічних наук, заступник директора Національного наукового центру "Інститут аграрної економіки" Ольга Ходаківська.

"У той час, як інші галузі продовжують стагнувати (металургія, машинобудування і т.д.), українські аграрії тримаються на плаву і, не зважаючи на численні труднощі, які їм створюють, продовжують працювати, обробляти землю, вирощувати продукцію...

Нині український агросектор став своєрідним фундаментом національної економіки, показавши найбільшу стресостійкість в умовах різноманітних криз, пандемій та інших потрясінь. І відбувається це як кажуть "не завдяки, а в супереч". Низка штучно створених проблем, які перешкоджають нормально працювати і яких за великим рахунком не мало б бути взагалі — блокування податкових накладних, ліцензування зберігання пального, обмеження з пересування с/г техніки, закриття оптових і продовольчих ринків на початку сезону минулої весни...

Попри існуючі труднощі та перепони сільське господарство продовжує розвиватися й неухильно рухатися вперед. Нові техніка і технології, GPS-навігація, дрони, нано- й ІТ-технології, сучасні біопрепарати, грунто- й енергозберігаючі способи обробітку грунту сьогодні добре знайомі українському аграрію. Як ми бачимо, поступово, за рівнем аграрних технологій Україна починає випереджати світових лідерів.

Щодо орендної плати, то у 2020 році фактично виплачена середня орендна плата за земельні паї в Україні, за даними моніторингових оцінок, склала 102 євро/га (3233 грн/га). Приблизно такою ж є і орендна плата за землі державної власності, яка становить 3400 грн/га. Щоправда вона досить відрізняється за регіонами України і це цілком природньо, адже є регіони з гарними ґрунтами та сприятливими погодними умовами, що дає можливість отримувати стабільні високі врожаї, а є і навпаки…

У таких областях як Черкаська, орендна плата нині коливається від 140 до 200 євро/га (4500-6000 грн/га), Київській — від 75 до 190 євро/га (2400-6000 грн/га), Вінницькій — від 70 до 219 євро/га (2250-7000 грн/га) і т.д. Найнижчою вона є в Луганській, Донецькій і Житомирській областях, де середній її розмір становить 53 євро/га (1700 грн/га).

У той час як у:

- Словаччині орендна плата становить 52 євро/га (від 32 до 75 євро/га),

- Латвії та Естонії- 64 євро/га,

- Литві — 105 євро/га,

- Чехії — 120 євро/га (від 114 до 189),

- Іспанії — 148 євро/га (від 98 до 244),

- Угорщині — 173 євро/га.

Для тих, хто запевняє, що відкриття ринку земель забезпечить зростання рівня орендної плати:

1) сьогодні вона і так вища, ніж в багатьох країнах ЄС;

2) вона зросла до європейського рівня і без ринку земель;

3) подальший ріст орендної плати зможе забезпечити не ринок земель, а нові технології, поглиблення переробки, виробництво продукції з більшою доданою вартістю, працю аграрія й ціну на продукцію (але не ціну на землю, бо остання є похідною від створюваного рентного доходу, а не навпаки. Ціна землі ні що інше як капіталізований рентний дохід). Сьогодні орендна плата впритул наблизилась до розміру чистого прибутку, який залишається в розпорядженні аграрія після сплати ним усіх платежів;

4) з приходом "іноземних інвесторів" оренда також навряд чи зросте, бо платять вони, як ми бачимо, не більше від того, що виплачує український фермер. Тут варто враховувати, що на розмір орендної плати впливають, головним чином, такі фактори як наявність конкуренції на ринку оренди – чим вона вища, тим вищою буде і орендна плата, а також місце розташування та рівень рентного доходу, який забезпечує дана земельна ділянка. 

Що стосується  безпосередньо можливого впливу ринку земель на рівень орендної плати, то звичайно такий вплив може бути. Уже сьогодні ми бачимо тенденції до підвищення розміру орендної плати, особливо при укладанні довгострокових договорів оренди. Орендар змушений шукати шляхи, щоб зацікавлювати орендодавця до продовження договорів оренди. Саме одним із таких способів і є розмір орендної плати.

Але тут потрібно розуміти, що земля сама по собі не приносить грошей. Це не друкарський станок. Щоб отримати дохід із земельної ділянки, потрібно дуже багато на ній працювати. А відповідно, орендна плата, – це не дармові гроші, а гроші зароблені важкою працею…