Ринок землі: що таке електронні аукціони та в чому їхня необхідність

5 лютого 2020 року Комітет Верховної Ради України з питань аграрної та земельної політики ухвалив рішення, яким рекомендував парламенту прийняти у другому читанні законопроект №2195 "Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо продажу земельних ділянок державної та комунальної власності або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) через електронні аукціони". Майже одразу, в соціальних мережах почали з’являтись повідомлення про те, що його прийняття стане "проривом земельних відносин". 

Колаж - Д. Романюк/Comments.ua

Кандидат наук із державного управління, експерт із земельних питань Вадим Чувпило допоміг розібратися, наскільки ефективним стане такий закон, і що зміниться в галузі земельних відносин із його прийняттям. 

Пілотний проект електронних земельних аукціонів

Експерт відзначає, що ідея створення електронної системи земельних торгів (аукціонів) не є новою. Державна служба з питань геодезії, картографії та кадастру майже з самого початку свого функціонування (з 2015 року) активно виступала ініціатором такої форми проведення земельних аукціонів. Цю ініціативу також було підтримано урядом. Але оскільки цей процес був новим і невідомо було, як він себе поведе в умовах існуючого законодавства та складених на той час "традицій" проведення земельних торгів, зручним форматом апробації такого нововведення став пілотний проект.  

"21 червня 2017 року, з метою запобігання корупції та недопущення зловживань у сфері земельних відносин, пов'язаних з передачею земель у користування на конкурентних засадах Кабінетом Міністрів України було прийнято постанову №688, якою було запроваджено пілотний проект з електронних земельних торгів. Загалом за перший рік функціонування пілотного проекту з продажу прав оренди на державні земельні ділянки сільськогосподарського призначення на електронному аукціоні OpenMarketLand було продано 2692 лоти. Проект підтвердив ефективність такої форми земельних торгів і необхідність поширення такої практики та переведення її у законодавчу ініціативу стало очевидним.

"Враховуючи позитивний результат пілотного проекту та методичних напрацювань, 01 жовтня 2019 року групою депутатів у Верховній Раді України було зареєстровано законопроект №2195, який за своєю природою фактично у законодавстві фіксує проведення земельних аукціонів виключно в електронному форматі", — стверджує фахівець. 

Що передбачає законопроект №2195

Вадим Чувпило наголошує, що у разі прийняття законопроекту у другому читанні зміни будуть внесені до Земельного кодексу України та Закону України "Про оренду землі". Зокрема продаж земельних ділянок державної та комунальної власності або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) здійснюватиметься виключно на конкурентних засадах через електронний аукціон. 

Щодо земельних ділянок приватної власності, то їхній продаж або прав на них буде здійснюватися традиційно – за домовленістю сторін, крім випадків, коли власник сам виявить бажання реалізувати таке право через електронний майданчик, тобто проведення аукціону у цьому випадку не стане обов’язковою процедурою. 

Проведення земельних торгів щодо земельних ділянок державної чи комунальної власності або прав на них здійснюватиметься, як і раніше, за рішенням організатора таких торгів, проте земельні торги проводитимуться відповідно до договору між організатором (розпорядником земельної ділянки) та оператором електронного майданчика.

Нововведеннями також передбачається, що розмір реєстраційного та гарантійного внесків за лотом здійснюється з урахуванням вимог Кабінету Міністрів України, при цьому розмір гарантійного внеску не може становити менш як 30 відсотків стартової ціни продажу земельної ділянки або 30 відсотків стартового розміру річної плати за користування земельною ділянкою (у разі продажу прав на земельну ділянку (оренди, суперфіцію, емфітевзису).

Суттєвих змін зазнає і процедура підготовки та проведення земельних торгів, встановлення та оприлюднення їх результатів, визначення розміру, сплати, повернення реєстраційних, гарантійних внесків учасників та винагороди, що сплачується переможцем аукціону. Тепер все буде відбуватись виключно на електронному майданчику, ніяких паперових носіїв та зустрічей організаторів торгів та учасників. Учасники торгів будуть створювати на порталі власні електронні кабінети, і через них братимуть участь в аукціоні та проводитимуть оплату всіх послуг.

Переваги запровадження електронних земельних торгів

Фахівець підкреслює, що важливим нововведенням є те, що у разі відмови переможця торгів від підписання протоколу торгів або від укладення договору, що підтверджується відповідним актом організатора, електронною торговою системою автоматично формується та оприлюднюється новий протокол торгів, а переможець торгів, який відмовився від підписання протоколу торгів або договору, позбавляється права на участь у подальших торгах з продажу того самого лоту. Така умова зробить учасників торгів більш дисциплінованими й унеможливить маніпуляції, які дозволяють зараз штучно "відтягувати" продаж права оренди та використовувати земельну ділянку за різними тіньовими схемами.

"Що стосується змін до Закону України "Про оренду землі", то чітких рис набуде механізм переважного права орендаря  на придбання орендованої земельної ділянки у власність. Це означає, що орендар, який відповідно до закону може мати у власності орендовану земельну ділянку, отримує переважне право на придбання її у власність у разі продажу цієї земельної ділянки, але за умови, що він сплачує ціну, за якою вона продається. А у випадку продажу через електронний аукціон — якщо його пропозиція є рівною або перевищує пропозицію, яка є найбільшою із запропонованих учасниками аукціону".

"Можна сказати що прийняття цього законопроекту однозначно потрібне державі та об’єднаним територіальним громадам. Прозорість ринку землі та продажу права на неї – це невіддільна  складова ефективного управління земельними ресурсами. Тому сподіваємось, що у депутатів Верховної Ради вистачить політичної волі його проголосувати, та зробити черговий крок на шляху до завершення, вже 30-ти річної земельної реформи", — підсумовує Вадим Чувпило. 

Раніше "Коментарі" розповідали, як безкоштовно отримати земельну ділянку в Україні.